Fondsanbieter Grundbesitz 24 zur finanziellen Repression in der BRD und den Vereinigten Staaten als Herausforderung für den Vermögenserhalt

Hamburg, 14.8.2011. Die Bezeichnung der Finanziellen Repression bezeichnet eine staatliche Kapitallenkung zwecks Entschuldung öffentlicher Haushalte angesichts ansonsten freier Märkte. Der Begriff wurde 1973 durch die US-Ökonomen Shaw und McKinnon geprägt. Angesichts der erhöhten Inflationsraten in Deutschland und den Vereinigten Staaten würden bei einem intakten Kapitalmarkt die Zinsen steigen und reale Vermögensverluste verhindert. Daß das in Deutschland und den Vereinigten Staaten nicht der Fall ist, liegt an staatlichen Eingriffen in die Zins- und Anleihemärkte. Dazu gehören die „Zero Interest Rate Policies“ der EZB und der US-Notenbank wie auch die bei Kapitalsammelstellen mit Basel II und Basel III regulatorisch vorprogrammierte Investition in Staatsanleihen.

Christoph Marloh, Geschäftsführer, Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH

 

 

In den USA hat die Inflationsrate im Juli 2011 den Stand von 3,6% erreicht. In Deutschland hat die Inflationsrate im Juli 2011 ein Hoch in Höhe von 2,4% erreicht. Im gleichen Monat sank die durchschnittliche Rendite deutscher Staatsanleihen auf ebenfalls 2,4%. Daraus folgt eine reale Rendite von 0,0%. Nach Steuern stellte sich die Rendite negativ. Sie beträgt minus 1,14% beim Spitzensteuersatz in Höhe von 45% zzgl. 5,5% SolZ. Die „Zero Interest Rate Policies“ der Notenbanken sowie die erzwungene Anlage in Staatsanleihen verzerren den Zinsmarkt. Diese Eingriffe führen zu niedrigeren Zinsen über das gesamte Laufzeitspektrum. Sie erfolgen zu Lasten der privaten Vermögen und Pensionsansprüche.

Mit einem höheren nominalen Steueraufkommen bei fallenden Zinsen wird die Zinsbelastung der öffentlichen Haushalte reduziert. Zur selben Zeit sinkt der reale Wert der ausstehenden Staatsschulden. Diese stiegen nach der Finanz- und Wirtschaftskrise stark an, da die öffentlichen Haushalte durch eine de facto unbeschränkte Staatsgarantie für marode deutsche Banken und die GIPS-Staaten wesentlich belastet wurden.

In den USA fiel die Quote der Staatsschulden am Bruttosozialprodukt von 117% im Jahr 1945 auf 35% in 1973. Diese beachtliche Entschuldung der Vereinigten Staaten von Amerika vollzog sich vor dem Hintergrund wirtschaftlichen Wachstums, zunehmender Inflation sowie stark regulierter Finanzmärkte. Während der nominale Schuldenstand der Vereinigten Staaten sich wenig veränderte, war der Realzins in den Vereinigten Staaten von Amerika in der Hälfte aller Jahre zwischen 1945 und 1980 negativ. Im Mittel wurde hierbei eine Reduktion der Staatsschulden in Höhe von 3% p.a. bis 4% p.a. erzielt. Das geht aus einer Untersuchung der Wirtschaftswissenschaftler Carmen M. Reinhart und M. Belen Sbrancia aus dem Jahre 2011 hervor. Die Studie trägt den Titel „The Liquidation of Government Debt“ und wurde für das National Bureau of Economic Research der USA angefertigt.

„Die erfolgreiche Entschuldung der Vereinigten Staaten von Amerika nach 1945 über finanzielle Repression ist für Fiskalpolitiker und Zentralbankchefs offenbar ein verlockendes Vorbild“, sagte Christoph Marloh, Geschäftsführer der Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH. „Die geräuschlose Enteignung der Geldvermögen ist politisch vorteilhaft gegenüber direkten Steuererhöhungen. Anleger und Sparer antworten zunehmend mit individuellen Gegenstrategien auf der Basis renditetragender Sachwerte. Wohnimmobilien-Investments haben als konjunkturbeständige Sachwerte verstärkt an Bedeutung gewonnen“.

Der im Juli 2011 von EU-Binnenmarktkommissar Michel Barnier vorgelegte Entwurf der neuen Aufsichtsregeln für Banken (Basel III) sieht trotz der wachsenden Staatsschuldenkrise im Euroraum vor, daß Staatsanleihen von der Kapitalunterlegung nach wie vor ausgenommen werden.

Ein Investment in Realwerte empfiehlt auch Bill Gross, Gründer und Managing Director von PIMCO, dem umsatzstärksten amerikanischen Anleihen-Anleger. In seinem Investment-Outlook vom August 2011 bezeichnet er ausdrücklich Finanzielle Repression, Inflation und Dollarabwertungen als Optionen der US-Regierung für die Bewätigung der Staatsdefizite.

Teuerung führt nicht zuletzt zu einer Benachteiligung einkommensschwacher Schichten, weil der private Ausgabenanteil für Energie und Nahrungsmittel überproportional steigt. Die Heizölpreise sind von EUR 35 pro 100 Liter im Jahr 2002 auf EUR 83 pro 100 Liter im Jahr 2011 gestiegen. Das ist eine Steigerung um 137% in 9 Jahren. Die durchschnittliche jährliche Teuerungsrate beträgt somit 10%. Demzufolge werden die Energiekosten für das Wohnen in wenigen Jahren über den Kaltmieten liegen. Energetisch optimierte Wohnimmobilien sind ein Instrument zur Sicherung der sozialen Stabilität geworden. Mieter können vor Verarmung oder Gesundheitsschäden geschützt werden. Energetisch optimierte Wohnhäuser sind nicht zuletzt eine bevorzugte Objekt-Klasse. Durch die energetische Optimierung kann sichergestellt werden, daß auf lange Sicht ein erhöhter Teil der Gesamtmieten beim Besitzer verbleibt und nicht zu Ungunsten der Mieter für inflationierte Energiekosten verwendet werden muss.

„Die Energiepreise werden vor dem Hintergrund der zunehmenden Inflation weiter steigen“, sagt Christoph Marloh, Geschäftsführer der Grundbesitz 24. „Durch energetische Modernisierungen erlangen Mieter nachhaltige Kostensicherheit während Investoren den Wert ihres Zinshausportfolios erhöhen. Die Renditefonds für Nachhaltige Wohnimmobilien zeigen, daß Vermögens-, Umwelt- und Mieterschutz heute Hand in Hand gehen“.

Zu den Renditefonds für Nachhaltige Wohnimmobilien :

Die Renditefonds investieren in Objekte in Hamburg und anderen norddeutschen Metropolregionen ab Baujahr 1960 und streben die energetisch nachhaltige Bewirtschaftung des zu erwerbenden Bestandes an. Der Wohnungsfonds Nord hatte am 18. Juni 2011 das Rating A- von Invest-Report, einem unabhängigen Analystenhaus für geschlossene Fonds, bekommen. Die Analysten bescheinigten dem Fonds von Grundbesitz 24 eine „solide Konzeption“ und eine „überdurchschnittlich hohe Einnahmesicherheit“. Ziel ist die Minderung des Verbrauches von Primärenergie im Bereich der Bestandswohnungen um etwa 80%. Wohnimmobilien sind für mehr als 30 % des Primärenergiebedarfs verantwortlich. Für die Objekte im Bestand des ersten Fonds ist ein Verbrauch von Primärenergie von unter 100 Kilowattstunden/m2a sowie eine gesamte Einsparung von 102 Millionen Kilowattstunden beziehungsweise 10,2 Mio. Ltr. Heizöl beabsichtigt. Mit der eingesparten Energie ließe sich Wärmedamm-Material für eine Kleinstadt von mehr als 4.000 Einfamilien-Wohnhäusern erzeugen. Der Fonds verbindet eine beabsichtigte Nachsteuer-Rendite von 6,9% p.a. mit dem erhöhten Schutz von Mietern vor weiter steigenden Energiepreisen. Die fortlaufenden Auszahlungen betragen im Durchschnitt 4,6 % per annum Sie beginnen bei 2,7 % in 2011 und steigen auf 7 % pro Jahr zum Schluss der Laufzeit. Am Schluss der Laufzeit erfolgt zusätzlich zu den fortlaufenden Auszahlungen und der Kapitalrückzahlung eine weitere Auszahlung an die Investoren aus dem prognostizierten Veräußerungsgewinn. Durch frühzeitige Absprache mit den Behörden werden evtl. gegebene soziale Belange von Wohnungsmietern berücksichtigt.

Zur Grundbesitz 24:

Die Grundbesitz 24 GmbH verfügt über eine erfolgreiche Leistungsbilanz im Arbeitsgebiet des Erwerbes, der Finanzierung, der Entwicklung, der Bewirtschaftung und der Veräußerung von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen. Unter der Leitung des Geschäftsführers Rudolf Marloh hat die Grundbesitz 24 GmbH von 2002 bis 2005 einen Bestand an Wohnimmobilien in Höhe von Euro 6,8 Mio. akquiriert, mit einer Rendite von 7% verwaltet und mit einem Gewinn von 26Prozent vermarktet (IRR der GmbH=8Prozent vor Steuern). Zuvor hatte Herr Marloh als Alleingeschäftsführer der Telos Haus und Grund Hamburg GmbH von 1997 bis 2000 einen Bestand an Wohnimmobilien von Euro 37,8 Mio. akquiriert, mit einer Gewinnmarge von 9 Prozent verwaltet und mit einem Vorsteuergewinn von 20 % veräußert (IRR der GmbH = 11% vor Steuern).

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Christoph Marloh vom Fondsanbieter Grundbesitz 24 im Gespräch mit Prof. Ernst Ulrich von Weizsäcker

Hamburg, der 16.5.2011. Der Faktor Fünf für die Optimierung der Energieeffizienz im Bereich der Bestandswohnungen ist machbar. Das ist das Resultat eines Dialoges von Grundbesitz 24 Emissionshaus mit Prof. Ernst Ulrich von Weizsäcker.

Die Fonds für nachhaltige Wohnimmobilien von Grundbesitz 24 implementieren die von Professor von Weizsäcker angeregte Steigerung der Effizienz in Höhe des „Faktors Fünf“. Mit seinem Werk „Faktor Fünf – Die Formel für nachhaltiges Wachstum“ stellte Ernst Ulrich von Weizsäcker im Jahr 2010 das Konzept eines zukunftssicheren, nachhaltigen Wirtschaftens vor. Ziel müsse sein, aus einer Kilowattstunde fünfmal so viel Vermögen zu erzeugen wie bisherig. Weizsäcker zeigt, wie wir Rohmaterialien effektiver einsetzen und mit der Verwendung neuartiger Techniken Wohlstand und Lebensqualität wachsen lassen können. Sein Bericht an den Club of Rome ist eine Entgegnung auf die aktuellen ökologischen Probleme. Auf dem Kongreß des Ikowo e.V. im April in der Freien und Hansestadt Hamburg erneuerte von Weizsäcker seine Thesen und redete mit Christoph Marloh von Grundbesitz 24 über die Rolle des Wohnungsbestandes sowie über die Fonds für Nachhaltige Zinshäuser von Grundbesitz 24.

Ernst Ulrich von Weizsäcker (Photo: Stefan Röhl)

„Der Faktor Fünf für die Verbesserung der Energieeffizienz im Wohnungsbestand ist möglich“, sagt Prof. Dr. Ernst-Ulrich von Weizsäcker. „Der Wert von Immobilien wird wackelig, wenn man die Chancen einer energieeffizienten Bauweise verschläft. Umgekehrt wird man seine Freude an der Wertentwicklung haben, wenn man eben diese Chancen wahrnimmt. Der Treiber ist wahrscheinlich der Weltmarktpreis für Öl, Gas oder Strom für Heizung, Kühlung und Geräte im Haus“.

Die Renditefonds für nachhaltige Wohnimmobilien führen energetische Sanierungen im Wohnungsbestand durch. Mit Reduzierungen von etwa 80% des Bedarfs an Primärenergie wird die durch von Weizsäcker aufgestellte Forderung nach einer Effizienzsteigerung um den „Faktor Fünf“ erreicht.

„Wir freuen uns sehr über die Bestätigung durch führende Wissenschaftler. Energetische Modernisierungen im Bestand sind Maßnahmen des praktikablen Naturschutzes, des Mieterschutzes und der Wertsteigerung für Anteilseigner“, sagt Christoph Marloh, CEO von Grundbesitz 24, dem Emittent von nachhaltigen Wohnimmobilien-Fonds. Nähere Informationen zu Christoph Marloh.

Das Einsparpotential im vorhandenen Wohnungsbestand ist immens. Der Verbrauch von Primärenergie von Mehrfamilienhäusern der Baujahre 1960 bis 1978 beträgt durchschnittlich jenseits von 300 kWh pro Quadratmeter und Jahr und läßt sich durch Modernisierung wirtschaftlich um annähernd 80% absenken. Etwa drei Viertel der Bestandswohnungen wurden vor 1990 erbaut.

„Die vorhersehbaren Energiepreissteigerungen führen zu einem weiter zunehmenden Ertragspotential von energetisch modernisierten Wohnimmobilien des Bestandes im Wettbewerb mit unsanierten Wohnimmobilien. Auch Mieter haben Vorteile:  Preisschocks wie in den Jahren 2009 bis 2010 lassen Mieter von sanierten Wohnimmobilien zukünftig kalt“, sagt Christoph Marloh, CEO von Grundbesitz 24, dem Anbieter von Renditefonds für nachhaltige Wohnimmobilien. Weitere Informationen zu Christoph Marloh.

Eine energetische Verbesserung der Gebäudehülle wird zumeist durch weitere Isolierung der Außenwände mit Wärmedämmverbundsystemen, durch Isolierung der Dächer und obersten Geschossdecken sowie über eine Dämmung der Kellerdecke realisiert. Im Zuge der Baumaßnahmen ist in der Regel der Austausch von Fenstern und Haustüren zu empfehlen. Durch Warmwasserbereitung mit Solarthermie-Installationen sowie Rückgewinnung von Wärme aus Abluft können Heizungsanlagen weiter entlastet werden. Der verkleinerte Bedarf an Heizleistung wird je nach Objekt durch zeitgemäße kompakte Brennwert-Systeme oder Fernwärme gedeckt.

Herr von Weizsäcker war Hochschulprofessor für Biologie an der Hochschule Essen, Präsident der Hochschule/Gesamthochschule Kassel, Direktor am Zentrum der Vereinten Nationen für Science and Technology in New York, Direktor des Instituts für Europäische Umweltpolitik in Bonn, und Vorsitzender des Wuppertal Instituts für Klima, Umwelt, Energie. In den Jahren 1998 – 2005 war er MdB für die SPD, 2006 bis 2008 lehrte er an der University of California, Vereinigte Staaten. 2008 wurde er mit dem Deutschen Umweltpreis ausgezeichnet. Heute lebt von Weizsäcker in Emmendingen, Deutschland.

Über die Renditefonds für Nachhaltige Wohnimmobilien:
Die Renditefonds investieren in Objekte in norddeutschen Ballungsräumen ab Herstellungsjahr 1960 und streben die energetisch nachhaltige Bewirtschaftung des zu erwerbenden Bestandes an. Wohnhäuser sind für mehr als 30 Prozent des Primärenergiebedarfs verantwortlich. Durch energetische Modernisierungen kann der Bedarf an Primärenergie je nach Herstellungsjahr um bis zu 80% reduziert werden. Für die Bestandsobjekte des ersten Fonds ist ein Verbrauch von Primärenergie von unterhalb 100 kWh/m2a und eine gesamte Einsparung von 102 Millionen Kilowattstunden bzw. 10,2 Millionen Liter Heizöl vorgesehen. Mit der eingesparten Energie ließe sich Wärmedamm-Material für eine Kleinstadt von über 4.000 Einfamilienhäusern erzeugen. Der Fonds verbindet einen beachsichtigten Nachsteuer-Überschuß von 6,9Prozent p.a. mit dem erhöhten Schutz von Mietern vor weiter steigenden Energiepreisen. Die laufenden Auszahlungen betragen durchschnittlich 4,6 % p.a. Sie beginnen mit 2,7 % in 2011 und steigen auf 7 % pro Jahr zum Ende der Laufzeit. Am Schluss der Laufzeit erfolgt zusätzlich zu den fortlaufenden Auszahlungen und der Kapitalrückzahlung eine weitere Auszahlung an die Anleger aus dem prognostizierten Veräußerungsgewinn. Durch frühzeitige Absprache mit den Behörden werden eventuell gegebene soziale Mieterbelange berücksichtigt.

Zur Grundbesitz 24:

Die Grundbesitz 24 GmbH verfügt über eine erfolgreiche Leistungsbilanz im Arbeitsgebiet des Erwerbes, der Finanzierung, der Entwicklung, der laufenden Bewirtschaftung und der Veräußerung von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen. Unter der Direktion ihres Geschäftsführers Rudolf Marloh hat die Grundbesitz 24 GmbH von 2002 bis 2005 einen Wohnimmobilienbestand von Euro 6,8 Mio. erworben, mit einer Rendite in Höhe von 7Prozent bewirtschaftet und mit einem Vorsteuergewinn von 26Prozent veräußert (IRR der GmbH=8Prozent vor Steuern). Vorher hatte Herr Marloh als Alleingeschäftsführer der Telos Haus und Grund Hamburg GmbH von 1997 bis 2000 einen Bestand an Wohnimmobilien von Euro 37,8 Mio. akquiriert, mit einer Rendite von 9 % bewirtschaftet und mit einem Gewinn von 20 % vermarktet (IRR der GmbH = 11% vor Steuern).

Christoph Marloh vom Fondsanbieter Grundbesitz 24 über höhere Kosten für Wohnungsheizung in 2010 und Energie als neue soziale Frage

Die Heizkostenabrechnungen 2010 werden für mit Heizöl beheizte Wohngebäude um 30% bis 50% höher ausfallen als im Vorjahr. Ursache ist ein um annähernd 22% erhöhter Preis für Heizöl wie auch ein aufgrund des Wetters erhöhter Energiebedarf. Das ist das Resultat aktueller Auswertungen der Verbrauchserfassungsunternehmen. Insbesondere betroffen sind geringverdienende Haushalte. Energetische Modernisierungen im Bereich der Bestandswohnungen gewinnen somit weiterhin an Stellenwert.

Christoph Marloh, Geschäftsführer von Grundbesitz 24, dem Emittent von Renditefonds für nachhaltige Wohnimmobilien sagt dazu:

„Energie kann zur neuen sozialen Frage werden. Welche Folgen drastische Preiserhöhungen bei Gütern des täglichen Bedarfs nach sich ziehen können, ist an der Peripherie Europas zu sehen. Die energetische Modernisierung des Wohngebäudebestandes ist eine Frage der politischen Weisheit. Der Ersatz von Energieimporten durch inländische Wertschöpfung in Handwerk und Industrie ist nationalökonomisch wünschenswert, da sie außer konjunkturellen Impulsen einen längerfristigen Werterhalt fördert“.

Seit der Deregulierung der Strom- und Gasmärkte vor 10 Jahren hat sich der Preis für Erdgas so gut wie verdoppelt. Die Kilowattstunde Strom kostete 2007 so gut wie 50 Prozent mehr als 1998. Trotzdem kündigten zu Beginn des Jahres 2008 insgesamt 437 Anbieter von Strom Preiserhöhungen von noch einmal gut sieben Prozent an. Im Sommer zogen 218 Erdgasversorger wegen der sogenannten Ölpreisbindung mit durchschnittlichen Kostenerhöhungen von 15 Prozent nach. Beleuchtung und Wärme werden folglich im Besonderen für geringverdienende Haushalte zu Luxusgütern. Namentlich Erwerbstätige mit einem Nettoeinkommen von weniger als 900 EUR mtl., das sind dreizehn %, sind von der Belastung betroffen.

Christoph Marloh, Geschäftsführer von Grundbesitz 24, dem Anbieter von nachhaltigen Wohnimmobilien-Renditefonds sagte dazu:

„Heizöl ist im ersten Quartal 2011 teurer als im Durchschnitt des Jahres 2010. Die zweite Miete ist auf dem Wege, zum Vermietungshindernis für unsanierte Bestandswohnungen zu werden. Der Nachhaltige Wohnimmobilien Renditefonds Nord sorgt durch energetische Modernisierungen des Portfolios für eine Entlastung der Mieter von weiter steigenden Energiepreisen. Durch die energetischen Sanierungen steigt parallel für die Anleger das Ertragspotential gegenüber unsanierten Objekten“.

Die Deutsche Energieagentur dena hat in ihrer Sanierungsstudie die Profitabilität energetischer Sanierungen im Mietwohnungsbestand untersucht. Sie kommt zu dem Ergebnis, daß sich die energetische Sanierung von Mehrfamilienhäusern sowohl für Vermieter als auch für Mieter rechnet. Danach kann der Energieverbrauch bei Objekten, die ohnehin saniert werden müssen, ohne Zusatzbelastungen für Mieter oder Bestandshalter um rund 75 % reduziert werden. Auch eine Reduktion von 80 Prozent, was den Klimazielen der Regierung für 2050 entspricht, würde lediglich eine unbedeutende Erhöhung der Mieten nach sich ziehen. Steigen die Kosten für Energie weiterhin an, ist auch diese Veränderung bruttomietenneutral. Die Analyse basiert auf dem dena-Modellprojekt „Niedrigenergiehaus im Bestand“, in dem etwa 350 Wohnimmobilien hocheffizient modernisiert wurden.

Ein Großteil der rund 18 Millionen Wohnimmobilien wurde vor 1978 und damit vor dem Inkraftsetzen der ersten WärmeschutzV errichtet. Zur gleichen Zeit liegt der Anteil der Neubauten bei unter einem %. Zur Verwirklichung der Klimaschutzziele ist im Gebäudebereich deswegen die energetische Modernisierung der bestehenden Gebäude maßgeblich. In kaum einem anderen Feld schaffen Investitionen einen so vielfältigen Nutzen: Vermietungsfähigkeit und laufender Betrieb der Immobilie sind nachhaltig gesichert und der Wert des Gebäudes steigt. Für den Benutzer bewirkt die Erhöhung der Energieeffizienz einen besseren Wohnstandard, eine größere Unabhängigkeit von Energiepreissteigerungen und langfristig eine Steigerung des frei verfügbaren Einkommens. Ebenso werden die CO2-Emissionen in Deutschland gesenkt. Die Einsparmöglichkeiten sind, insbesondere bei Bestandsobjekten, groß. Objekte, die mit marktgängigen Techniken energetisch saniert werden, können ihren Energiebedarf um bis zu 85 Prozent ermäßigen und häufig weit besser als ein Wohnungsneubau sein.

Christoph Marloh von Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH über den Wohnungsmangel in der Metropolregion Hamburg

90.000 Wohneinheiten fehlen derzeitig in der Freien und Hansestadt Hamburg. Dieses Defizit ergibt sich, wenn die Anzahl der Haushalte und der Wohneinheiten in Relation gesetzt wird. Das geht aus der Erhebung eines norddeutschen Immobilienunternehmens hervor, die auf der Basis eigener Daten sowie Marktdatenen erstellt wurde. Die Wohneigentumsquote liege bei nur 22 Prozent gegenüber dem international niedrigen Bundesdurchschnitt von 45 Prozent.

Christoph Marloh, Geschäftsführer von Grundbesitz 24, dem Anbieter von nachhaltigen Wohnimmobilien-Fonds sagt dazu:

„Bestandshalter finden momentan wenige ansprechende Anlagealternativen vor. Die niedrigen Zinsen am Kapitalmarkt sowie monetäre Verunsicherungen sind dafür verantwortlich, daß in 2010 lediglich 450 größere Wohnobjekte in Hamburg verkauft wurden. Da Kapitalanleger jedoch vermehrt die Sicherheit von Wohnimmobilien suchen, steigt das Preisniveau am Hamburger Markt für Zinshäuser weiter. Der Renditefonds Nord für Nachhaltige Wohnimmobilien besitzt exzellente Erwerbskontakte in der Metropolregion Hamburg und bündelt das Kapital. Hiermit erhalten Investoren Zugriff auf Objekte, die andernfalls Profis vorbehalten geblieben wären. Durch die energetischen Modernisierungen des Bestandes steigt das Renditepotential der Wohnimmobilien weiter“.

Zu den beliebtesten Kapitalanlagen zählen in Deutschland Immobilien. Wesentlicher Antrieb für eine Immobilienanlage sind für etliche Immobilienkäufer die Furcht vor Inflation und die Einschätzung der Immobilie als verhältnismäßig sichere Anlageform. Zinshäuser zeichnen sich bei richtiger Selektion durch eine hohe Beständigkeit aus. So haben diese sich im Unterschied zu Gewerbeimmobilien unabhängiger von konjunkturellen Schwankungen entwickelt. Insoweit verzeichnen Zinshäuser verstärkt Nachfrage als Kapitalanlage.

Christoph Marloh, Geschäftsführer von Grundbesitz 24, dem Emittent von Renditefonds für nachhaltige Wohnimmobilien sagte dazu:

„Die Preiserhöhungen an den Rohstoffmärkten und das Geldmengenwachstum in den Vereinigten Staaten von Amerika, Europa, China sowie Japan führen mehr und mehr zu Inflationsbefürchtungen. Renditefonds sind optimal als Rundum-Sorglos-Paket für Geldgeber, die heute in Sachwerten investieren möchten, ohne auf fortlaufende Einnahmen zu verzichten. Der Fonds Nord von Grundbesitz 24 ist mit einer Invest-Quote von 97 % ein exzellentes Mittel zur Werterhaltung und Einkommenssicherung“.

In der Bundesrepublik Deutschland ist die Nachfrage nach Wohnungen immer noch hoch. Seit den 1960er Jahren hat sich die Zahl der privaten Haushalte auf fast 40 Mio. verdoppelt. Ungeachtet des kommenden Bevölkerungs-Rückganges sollen es bis zum Jahr 2020 nach Informationen des Statistischen Bundesamtes ungefähr eine halbe Million Haushalte mehr sein. Dabei sind langfristige gesellschaftliche Entwicklungen eine Ursache für ebendiese weiter steigende Nachfrage. Die Tendenz zu kleineren Haushalten spielt hierbei eine wichtige Rolle. Zwei Drittel aller Wohneinheiten werden heutzutage nur noch von einer oder zwei Personen bewohnt. Geänderte Lebensweisen gehören zu den wesentlichen Ursachen. Die zunehmende Zahl älterer Personen führt fortlaufend mehr Einzelhaushalte bis in das höhere Alter, währenddessen jüngere Generationen später mit der Familiengründung anfangen.

Eine bevorzugte Form des Wohnens stellen Wohnungen in guten Lagen von Metropolregionen dar. Insbesondere die oftmals höheren Einkommensmöglichkeiten, das bessere Stellenangebot ebenso wie die bessere Infrastruktur haben eine große Attraktivität. Als städtische Lebensqualität werden die vielfältigen Einkaufsmöglichkeiten, das umfassendere Kulturangebot sowie die Bildungs- und medizinischen Einrichtungen geschätzt. Es zeichnet sich jedoch eine nach Regionen differenzierte Weiterentwicklung ab. In vielen Ballungszentren wächst die Nachfrage nach Wohnungen durch die zunehmende Anzahl von privaten Haushalten sowie eine geringe Neubautätigkeit, während sich in etlichen Bereichen zunehmend Abwanderungsbewegungen abzeichnen.

Die Neubautätigkeit geht in Deutschland zurück: ein neues Tief seit Kriegsende wurde hierbei in 2008 erreicht. Nach dem Bauboom der Wiedervereinigung in der Mitte der 1990er Jahre hat die Zahl der fertig gestellten Wohneinheiten stetig abgenommen. Ursachen sind eine Reduzierung von Bebauungsflächen wie auch stark gestiegene Baukosten. In der Frankfurter Allgemeinen Zeitung vom 10. Juli 2009 formulierte es ein Repräsentant des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) folgenderweise: „Die Schere zwischen dem Bedarf an neuen Wohnungen und dem Wohnungsneubau klafft immer weiter auseinander“. Ein Wohnungsmangel zeichnet sich besonders in den spürbar nachgefragten Lagen in bundesdeutschen Ballungszentren ab. Es wird geschätzt, daß der künftige Bedarf an Wohnungen in den Metropolregionen keineswegs mehr gedeckt werden, kann, sofern die Wohnungsbauaktivität nicht wieder zunimmt.

 

Christoph Marloh von Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH über die Tendenz zur Immobilie in der privaten Altersvorsorge

20 % der deutschen Berufstätigen haben seit dem Ausbruch der Finanzkrise im Jahr 2008 ihre privaten Vereinbarungen zur Altersvorsorge gekündigt. Zwei Drittel der Berufstätigen halten Immobilienbesitz für die bestmögliche Form der privaten Altersvorsorge. Das geht aus der Allensbach-Studie „Altersvorsorge in Deutschland 2010/2011“ hervor, die im Auftrag der Postbank angefertigt wurde.

Christoph Marloh, CEO von Grundbesitz 24, dem Emittent von Renditefonds für nachhaltige Wohnimmobilien sagt dazu: „Wohnimmobilien erfreuen sich einer Renaissance als stabiler renditetragender Sachwert. Um mit der Vermietung von Wohnimmobilien auf lange Sicht erfolgreich zu sein, sind die Selektion der Lagen und hinsichtlich weiterhin steigender Energiepreise eine hohe energetische Güte erforderlich. Der Renditefonds Nord für Nachhaltige Wohnimmobilien konzentriert sich auf die dynamische Metropolregion Hamburg, einen der Top 3 Standorte in Europa. Durch geringen Energiebedarf sind die Objekte des Renditefonds zu besseren Bedingungen vermietbar als nicht modernisierte Zinshäuser. Auf diese Weise realisiert der Fonds eine zukunftsfähige Form der privaten Einkommenssicherung“.

Der Renditefonds für Nachhaltige Wohnimmobilien Nord erwirbt gepflegte, voll vermietete Zinshäuser in Ballungsräumen in Norddeutschland. Die Objekte werden von Immobilienfirmen, Genossenschaften und privaten Bestandshaltern erworben. Der Fonds investiert nur in voll vermietete Bestandsobjekte, wobei Hamburg bei dem Ankauf durch den Renditefonds dank der von Marktforschern nach wie vor als überdurchschnittlich vorausgesagten Wertentwicklung präferiert wird. Der Fonds kauft zwei Klassen von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen: zum einen preiswerte Objekte ab Baujahr 1960, die ein Energiesparpotential von etwa 80 % aufweisen und nach Erwerb durch den Fonds energetisch saniert werden. Zum anderen Objekte, die energetisch schon auf Neubaustandard sind. In beiden Fällen soll der Primärenergiebedarf deutlich unter 100 Kilowattstunden pro qm und Jahr liegen. Bei den älteren Herstellungsjahren ab 1960 ist ein Verbrauch von über 300 Kilowattstunden pro qm und Jahr vor der energetischen Sanierung typisch. Hier trägt der Fonds in einer für den Anleger vorteilhaften Weise dazu bei, die Einfuhr knapper fossiler Energieträger zu verringern. Christoph Marloh äußerte sich kürzlich über die Investitionsquote des Fonds.

Christoph Marloh, CEO von Grundbesitz 24, dem Anbieter von Fonds für nachhaltige Wohnimmobilien sagt dazu: „Nachhaltigkeit ist eine Win-Win-Situation. Anleger profitieren von Wertsteigerungen ihrer Wohnimmobilien durch energetische Modernisierungen, Mieter sind zukünftig besser gegen Energiepreissteigerungen geschützt und genießen ein besseres Wohnklima während die Umwelt von der Vermeidung von Emissionen und vom Schutz der natürlichen Ressourcen profitiert“.

Für Wohngebäude hat die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) zum ersten Mal im Juni 2010 ein Zertifikat veröffentlicht. Der Fonds strebt an, auf mittlere Sicht alle Objekte zertifizieren zu lassen. Die Kontrolle der Nachhaltigkeitskriterien des Renditefonds – grundsätzlich der Verbrauch von Primärenergie pro m2 Wohnfläche – erfolgt durch zertifizierte interne wie externe Energiemanager in drei Zeiträumen. Zuerst wird vor Erwerb im Rahmen der Prüfung eine bedarfsorientierte Energiebilanz des Objektes angefertigt. Hierbei wird ein Sanierungsansatz für Gebäudehülle, Heizungsanlage und für die Verwendung von Solarthermieanlagen entwickelt, das Einsparpotential errechnet und durch eine Wirtschaftlichkeitsrechnung unterlegt. Zweitens erfolgt vor Realisierung der energetischen Modernisierung bei jedem Zinshaus eine Aktualisierung der Rechnungen zu den Nachhaltigkeitskriterien. Drittens erfolgt die Kontrolle des tatsächlichen Einhalts der Parameter jährlich im Rahmen der Betriebskostenabrechnungen auf der Grundlage der von einem externen Dienstleister erstellten Verbrauchsabrechnungen.

Zu den Renditefonds für Nachhaltige Wohnimmobilien :
Die Fonds investieren in Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen in norddeutschen Ballungsräumen ab Baujahr 1960 (siehe Einkaufskriterien) und streben die energetisch nachhaltige Bewirtschaftung des zu erwerbenden Bestandes an. Wohnimmobilien sind für mehr als 30 % des Primärenergiebedarfs verantwortlich. Durch energetische Modernisierungen kann der Primärenergiebedarf je nach Baujahr um bis zu 80% reduziert werden. Für die Objekte im Bestand des ersten Renditefonds ist ein Verbrauch von Primärenergie von unter 100 kWh/m2a und eine gesamte Einsparung von 102 Mio. kWh entsprechend 10,2 Mio. Ltr. Heizöl geplant. Mit der eingesparten Energie ließe sich Wärmedamm-Material für eine Kleinstadt von über 4.000 Einfamilien-Wohnhäusern erzeugen. Der Fonds verbindet einen geplanten Nachsteuer-Überschuß von 6,9% p.a. mit dem erhöhten Schutz von Mietern vor weiter steigenden Energiepreisen. Durch frühzeitige Abstimmung mit den Behörden werden evtl. gegebene soziale Belange von Wohnungsmietern berücksichtigt.

Über Grundbesitz 24:
Die Grundbesitz 24 GmbH besitzt eine erfolgreiche Leistungsbilanz im Arbeitsgebiet der Akquisition, der Finanzierung, der Entwicklung, der laufenden Bewirtschaftung und der Vermarktung von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen. Unter der Leitung ihres Geschäftsführers Rudolf Marloh hat die Grundbesitz 24 GmbH von 2002 bis 2005 einen Wohnimmobilienbestand in Höhe von Euro 6,8 Millionen erworben, mit einer Rendite von 7Prozent verwaltet und mit einem Gewinn in Höhe von 26Prozent vermarktet (IRR der GmbH=8% vor Steuern). Zuvor hatte Herr Marloh als Alleingeschäftsführer der Telos Haus und Grund Hamburg GmbH von 1997 bis 2000 einen Bestand an Wohnimmobilien von Euro 37,8 Millionen erworben, mit einer Rendite von 9 % verwaltet und mit einem Gewinn in Höhe von 20 % veräußert (IRR der GmbH = 11% vor Steuern).

Englische Notenbank: bis zu 5% Inflation innerhalb der nächsten Monate

Rede von Mervyn King vom 25.1.2011, Artikel im Telegraph und der FTD vom 26.1.2011

Der Gouverneur der britischen Notenbank (BoE), Mervyn King, sagte, daß die Inflation in den kommenden Monaten auf bis zu fünf Prozent steigen dürfte. Die Zentralbank werde sich jedoch bei ihren Zinsentscheidungen an langfristigen Zielen orientieren. Angesprochen auf den überraschenden Rückgang des englischen Sozialproduktes im 4. Quartal 2010 in Höhe von 0,5% (statt eines erwarteten Zuwachses von 0,5%) sagte King:

„Of more immediate concern to the MPC is that we are experiencing uncomfortably high inflation.“
[Rede von M. King in Newcastle am 25.1.2011]

Die Preissteigerungen an den Rohstoffmärkten, die hohe Auslastung der Textil- und Automobilindustrie und der robuste Konsum und die Erwartungen der englischen Notenbank ergänzen das von der EZB bereits im Dezember 2010 gezeichnete Inflationsszenario von bis zu 5% für den Euro-Raum.

Investment-Strategen hatten bereits Anfang 2010 eine Inflation von 5% in Europa und 10% in den USA pronostiziert.

„Diese Vorhersagen und die wachsende Nachfrage nach ethisch einwandfreien Anlagen haben zur Entwicklung neuer Vermögenssicherungsprodukte beigetragen“, sagt Christoph Marloh, Geschäftsführer von Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH.

Dazu gehören die Renditefonds für nachhaltige Wohnimmobilien. Der erfolgreich gestartete Nachhaltige Wohnimmobilien Renditefonds Nord konzentriert sich auf den Markt für  Hamburger Zinshäuser und prognostiziert eine Rendite von 7,1% p.a.

Das Konzept der Renditefonds erläutert der Geschäftsführer und Initiator Christoph Marloh von Grundbesitz 24 im Interview mit Ecoreporter, dem Magazin für nachhaltige und ethische Geldanlagen [Ecoreporter.de vom 11.11.2010]:

Links: Rede von Mervyn King vom 25.1.2011 (BoE), Artikel der FTD vom 26.1.2011, Artikel des Telegraph vom 26.1.2011

Verfaßt von: Christoph Marloh

Allensbach: Immobilien statt Rente für die Altersvorsorge

Jährliche Allensbach-Studie „Altersvorsorge in Deutschland 2010/2011“ im Auftrag der Postbank (Artikel der FTD vom 7.10.2010)

Wegen der Finanzkrise hat Allensbach zufolge bereits jeder fünfte Arbeitnehmer in Deutschland seine private Altersvorsorge gekappt – mit steigender Tendenz. Demnach haben unter allen Berufstätigen 20 (Vorjahr: 17) Prozent private Vorsorgeverträge gekündigt oder reduziert – unter den über 50-Jährigen sogar 23 (17) Prozent.  Auslöser scheint die Sorge um die Staatsverschuldung zu sein:

Staatsverschuldung und Altersvorsorge im Bewußtsein der Deutschen (Allensbach 2010)

Neben das in Deutschland traditionelle Unbehagen mit diesem Thema tritt 2010 sichtbar die Furcht hinzu, falsche Entscheidungen bei der Wahl geeigneter Maßnahmen zu treffen. So wurden bestehende Altersvorsorge-Verträge von inzwischen 20 Prozent aller Berufstätigen in Deutschland nach den Erfahrungen der Finanz- und Wirtschaftskrise gekündigt oder reduziert.

Verhalten der Deutschen bei Vorsorgeprodukten (Allensbach 2010)

Zwei Drittel aller Berufstätigen sehen im eigenen Haus oder einer eigenen Wohnung eine „ideale Form der Alterssicherung“. Die staatliche Förderung eines Eigenheimerwerbs halten entsprechend auch 76 Prozent von ihnen für eine gute Idee. Und für 58 Prozent ist sie auch ein Anreiz, die eigenen vier Wände zu kaufen oder zu bauen.

Immobilienbesitz als Altersvorsorge bei den Deutschen (Allensbach 2010)

Anmerkung des Verfassers:

Fondsgebundene Rentenversicherungen konnten den Rückgang bisher nicht auffangen. Angesichts der hohen Gebühren von Fonds + Versicherung sind direkt investierende Immobilien-Fonds mit geringen Gebühren wirtschaftlich vorteilhafter.

Vor dem Hintergrund des weiterhin knappen Zinshaus-Angebotes in den Metropolregionen stellt der von Hamburger Immobilien- und Fonds-Experten erfolgreich gestartete Nachhaltige Wohnimmobilien Renditefonds Nord eine interessante Anlagemöglichkeit in Wohnimmobilien der Hansestadt dar. Durch die langfristig gewachsenen Einkaufskontakte hat der Fonds seine Einkaufsparameter in 2010 gegen den Markttrend verbessert. Der Fonds plant eine Rendite von 7,1% p.a. vor Steuern und 6,9% p.a. nach Steuern.

Autoren der Studie: Institut für Demoskopie Allensbach.
Link zur Studie:  “Postbank Studie zur Altersvorsorge in Deutschland“
Link zum Artikel:  FTD- „Jeder fünfte hat seine private Altersvorsorge gekappt” [7.10.2010]

Verfaßt von: Christoph Marloh

Lipper Research, FTD: Junge Fonds stechen etablierte Portfolios aus

Lipper Research-Bericht „Ruling Out New Funds: Wrong Decision?“ vom 29.9.2010, Artikel der Financial Times Deutschland und Börse Online vom 12.10.2010

In ihrem Research-Bericht „Ruling Out New Funds: Wrong Decision?“ vom 29.9.2010 vergleicht die Rating-Agentur Lipper die Entwicklung neuer und etablierter Fonds. Es gäbe keinen Beleg für die Annahme, daß Fonds mit einer längeren Historie bessere Ergebnisse erzielen und geringere Risiken beinhalten als neue Fonds. Im Gegenteil würde die empirische Auswertung zeigen, daß gerade junge Fonds höhere Renditen bei geringeren Risiken liefern würden. Ebenso würden Fonds-Manager in ihrem jeweils ersten Jahr bessere Ergebnisse erzielen als in den Folgejahren.

„We find no evidence that funds with long track records enjoy better performance or incur less risk than new funds. On the contrary our empirical data suggest that newly launched funds post higher average total returns and lower risk data. We also find that fund managers enjoy slightly better performance during the first year of their tenures.“ [Lipper Report 4104, 29.9.2010]

Die Verfasser der Studie streben zwar keine empirische Erklärung dieses Phänomenes an, geben jedoch folgendes zu bedenken. Bei Neuauflagen sei der Druck auf die Manager, eine Überrendite zu liefern, besonders groß.  Die FTD schließt sich mit einer weiteren Vermutung an. Einige Anlagestrategien würde nur bis zu einer bestimmten Fondsgröße funktionieren – also zum Beispiel direkt nach der Auflage. Wäre der Fonds erfolgreich und zöge immer mehr Mittel an sich, müsse mancher Portfolioverwalter seinem Stil untreu werden. Die guten Anfangsjahre seien dann vorbei.

Der Research-Bericht von Lipper schließt mit der pragmatischen Schlußfolgerung:

„Excluding newly launched funds or funds with short track records from one’s investment radar might not be the best thing to do.“

“]

Autoren der Studie: Dunny P Moonesawmy, Juan Manuel Vicente Casadevall [Lipper].
Link zur Studie:  „Ruling Out New Funds: Wrong Decision?“ [Lipper Research, 29.9.2010] (Registrierung erforderlich)
Autor des Artikels: Bernd Mikosch.
Link zum Artikel:  Börse Online – „Junge Fonds stechen etablierte Portfolios aus“ [12.10.2010]

Verfaßt von: Christoph Marloh

FTD: Je langweiliger, desto besser

Artikel der Financial Times Deutschland – „Je langweiliger, desto besser“, 4.10.2010

In Ihrer Immobilien-Beilage zur Expo Real gibt die Financial Times einen Überblick zum Markt für geschlossene Immobilienfonds. Dort heißt es zu Wohnimmobilien-Fonds:

„Wohnungen galten als kleinteilig und renditeschwach. Dass sie nicht von der Bonität weniger Mieter abhängig sind, macht sie jetzt trotz der wenig berauschenden Renditeaussichten so attraktiv. Einige Anbieter bringen gar Blind-Pools auf den Markt, bei denen die Gebäude noch nicht feststehen.“

Im Hinblick auf der gewerblichen Markt wird Scope zitiert:

„In allen Regionen wird das Thema Green Building immer wichtiger. Gebäude ohne Nachhaltigkeitsstandards werden künftig einen Wettbewerbsnachteil haben.“

Autor: Renate Daum
Link: Financial Times Deutschland – „Je langweiliger desto besser“ [4.10.2010]

Verfaßt von: Christoph Marloh

Union Invest: Nachhaltige Immobilienfonds liegen im Trend

Union Investment Studie zum nachhaltigen Vermögensmanagement bei institutionellen Investoren vom 20.5.2010

In ihrer jährlichen Studie zum nachhaltigen Vermögensmanagement untersucht Union Investment die Einstellungen institutioneller Investoren. Die Studie zeigt interessante Trends.

Institutionelle Anleger hätten im Jahre 2009 ihr Engagement in nachhaltigen Investments weiter ausgebaut. Dies zeige die zweite Studie von Union Investment zu nachhaltigen Investments bei institutionellen Investoren. Von März bis April 2010 wären 242 deutsche Großanleger wie Versicherungen, Pensionskassen und kirchliche Investoren mit einem Anlagevolumen von insgesamt 920 Mrd. EUR befragt worden. Zwei Drittel (68 Prozent) der Profianleger waren im Frühjahr 2010 in ökologisch, sozial oder ethisch ausgerichtete Anlageprodukte inves-tiert. Ein Jahr zuvor waren es 64 Prozent. Der Anteil nachhaltiger Investments am Gesamtportfolio hat sich bei den Investoren im Vergleich zum Vorjahr um 76 Prozent erhöht.

Als wichtigstes Motiv für die Berücksichtigung von Nachhaltigkeitskriterien sähen institutionelle Anleger die Chancen zur Optimierung des Risikomanagements. 74 Prozent aller nachhaltig investierenden Anleger gaben dies als Grund für ihr Engagement an. Besonders für Versicherungen sei dieser Aspekt wichtig. Die jüngsten Verwerfungen an den Kapitalmärkten hätten gezeigt, dass eine rein an kurzfristigen Kennzahlen ausgerichtete Risikoeinschätzung zu kurz greife. Das Konzept der Nachhaltigkeit biete ein wertvolle Ergänzung, da es die Analyse durch weitere qualitative Aspekte ergänze.

Mit 74 Prozent und 72 Prozent seien auch die Verbesserung des Images sowie größere Chancen für PR und Marketing als Grund genannt worden. 70 Prozent der Investoren hätten damit auf die starke Nachfrage ihrer Kunden oder Mitglieder reagiert (Vorjahr: 63 Prozent).

Stichprobe der Union Investment Studie 2010

Zu den ethisch einwandfreien Anlagen, die für vermögende Privatkunden und Family Offices entwickelt wurden,  gehören die Renditefonds für nachhaltige Wohnimmobilien. Der Hamburger Nachhaltige Wohnimmobilien Renditefonds Nord erwirtschaftet mit Zinshäusern der Elbmetropole eine prognostizierte Rendite von 7,1% p.a.

Autor: Eva-Bettina Ullrich
Link zum Download des Artikels in Versicherungswirtschaft, Heft 13 [1.7.2010]

Verfaßt von: Christoph Marloh