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Grundbesitz 24 zu Mission Investing für Stiftungen: Soziale und ökologische Impulse mit Nachhaltigen Wohnimmobilien

Ein Plus an Mieterfreundlichkeit und Umweltfreundlichkeit in deutschen Großstädten

Von Christoph Marloh

Christoph Marloh, Geschäftsführer, Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH

Christoph Marloh, Geschäftsführer, Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH

Hamburg, Januar 2013. Mission Investing ermöglicht es gemeinnützigen Stiftungen, ihren Kapitalstock für den Stiftungszweck arbeiten zu lassen. Der bundesdeutsche Zinshausmarkt bietet sich hierfür gegenwärtig insbesondere an. Wohnraum wird in den dynamischen Großstädten immer knapper. Steigende Ausgaben verdrängen Familien und Alleinerziehende Elternteile. Mithilfe einer mieterfreundlichen Bewirtschaftung und durch kostensparende energetische Sanierungen können gemeinnützige Stiftungen ihren Beitrag zum Erhalt von Sozialen Strukturen und zum Umweltschutz leisten. Als Investition erwirtschaften Nachhaltige Wohnimmobilien konjunkturstabile Erträge und verzeichnen durchgehende Werterhöhungen.

Die Mehrzahl der vermögenden gemeinnützigen Stiftungen in der Bundesrepublik beabsichtigt, ihr Kapital in den kommenden Jahren komplett im Einklang mit dem Stiftungszweck zu investieren. Damit folgt die Bundesrepublik den Vereinigten Staaten von Amerika, wo sich der Umfang des Mission Investing auf Grund einer fortgeschrittenen Infrastruktur in den letzten zwanzig Jahren verdreifacht hat. Die aktuelle Niedrigzinsphase veranlaßt mittlere Stiftungen, ihre Investitionsstrategie zu überdenken und hierbei die strikte organisatorische Abgrenzung von Anlagenverwaltung und Mittelverwendung zu hinterfragen. Der Hebel ist immens: schon mit der zweckentsprechenden Anlage von 15% ihres flüssigen Stiftungsvermögens könnten bundesdeutsche Stiftungen dreimal soviel bewegen, wie mit ihrer gesamten Fördertätigkeit. Auch die Gefahr von Widersprüchen zwischen Kapitalanlagen und Zweck der Stiftung kann damit beträchtlich reduziert werden.

Wohnhäuser sind für Stiftungen angesichts niedriger Zinsen in diesen Tagen gefragte Kapitalanlagen. Die Erträge sind konjunkturbeständig. Geeignete Objekte liegen in gut eingewachsenen gesuchten Stadtlagen oder im stadtnahen Umland und verfügen über stabile Mieterstrukturen. ÖPNV, Geschäfte für den täglichen Bedarf und Bildungseinrichtungen sind in der Nähe zu finden. Durch Zuzug und geringe Neubautätigkeit sind in den dynamischen Metropolen fortwährende Wertzuwächse zu verzeichnen.

Die soziale Kehrseite: Wohnungen werden in Großstädten wie Hamburg und Berlin fortlaufend teurer. Zunehmende Mieten und Energiepreise verdrängen Familien und alleinerziehende Elternteile aus Innenstadtlagen. Durch eine mieterfreundliche Bewirtschaftung und kostensparende energetische Sanierungen können gemeinnützige Stiftungen einen Ihren Beitrag zur Erhaltung von städtischen Sozialstrukturen und zum Schutz natürlicher Ressourcen leisten.

Bei einem nachhaltig bewirtschafteten Hamburger Immobilienportfolio, an dem mehrere deutsche Stiftungen beteiligt sind, konnte die Gesamtbelastung der bestehenden Mieter in den letzten vier Jahren stabil gehalten werden. Trotz gestiegener Kosten erhöhte sich die monatliche Bruttomiete lediglich um 1%. Im gleichen Zeitraum konnten die Nettomieterlöse aus Bestandsmieten dagegen um 14% erhöht werden. Möglich wurde das mithilfe einer Ermäßigung der Nebenkosten, die sich bereits in 2012 um 19% reduzierten. In den zukünftigen Jahren sind weitere Augabensenkungen durch energetische Modernisierungen vorgesehen.

Objekte der 1960er und 70er Jahre, die teilweise gute Anfangseinkünfte bieten, haben oftmals einen hohen Energieverbrauch von 30 Liter Heizöl pro m2 und Jahr oder mehr. Zum Vergleich: Neubauten liegen bei etwa 5 Liter. Die Ausgestaltung der Modernisierungen ist vom jeweiligen Objekt abhängig. Mehrheitlich findet eine Aufwertung der Gebäudehülle statt – durch Einbau neuer Fenster und die Isolierung von Außenwänden und Geschossdecken. Hierbei werden mineralische Dämmstoffe bevorzugt, weil sie umweltfreundlich und feuersicher sind. Moderne Heizungsanlagen mit solarthermischen Anlagen bieten eine gute Brennstoffausnutzung. Auf diese Weise lässt sich in den vorgenannten Altersklassen bis zu 80% der Energie einsparen. Die Ausgaben der energetischen Modernisierung betragen nach Berechnungen der Deutschen Energieagentur im Durchschnitt 275 EUR pro m2. Diese amortisieren sich zu 110% innert von zehn Jahren durch die gesetzlich zulässige Umlage auf die Mieten.

Energetische Sanierungen sind folglich nicht nur wertsteigernd. Die Umlage erhöht auch die Mieterträge um eine 11%-Komponente. Durch die Anfertigung von aktualisierten Energiebilanzen wird vor Beginn der Sanierungen gewährleistet, daß alle Maßnahmen für bestehende Mieter weitgehend warmmietenneutral ausgeführt werden können.

Im vorgenannten Hamburger Zinshausportfolio wird der lokale Arbeitsmarkt durch Übertragung von Hauswartdiensten an Mieter gefördert. So konnte in 2011 ein handwerklich begabter und bei den Mietern akzeptierter Mieter nach langjähriger Erwerbslosigkeit eine ihn erfüllende Rolle in der Betreuung von fünf Objekten finden. In 2012 organisierte er ein Sommerfest für Mitbewohner und Nachbarn zugunsten der Harburger Tafel.

An Mission Investing interessierte gemeinnützige Stiftungen fördern die Kommunikation zwischen Vermögensanlage und Mittelverwendung. Wenn der Zweck der Stiftung soziale und ökologische Zielvorgaben verfolgt, sollte ein Anteil des Stiftungsvermögens für Mission Investments im Bereich Nachhaltiges Wohnen vorgesehen werden. Wenn keine eigene Immobilienverwaltung existiert, können nachhaltige Private Placements für Investments ab 50.000 EUR gezeichnet oder Exklusivprojekte mit Investments ab 3 Mio. EUR durchgeführt werden.

Entscheidend für den Erfolg von nachhaltigen Wohnprojekten sind glaubwürdige gesellschatliche, ökologische und finanzielle Eckdaten. In wirtschaftlicher Betrachtung sind Marktkenntnis und Marktzugang der Erwerbsabteilung entscheidend. Diese drücken sich in der Ausdifferenzierung auf eine Region und in einer Erfolgsbilanz bei Ankauf, Absatz und Bewirtschaftung aus. Soziale und ökologische Ziele sollten per Vertrag festgelegt sein. Emissionen sollten über ein externes Rating verfügen. Bei der Auswahl von Produkten kann eine auf nachhaltige Kapitalanlagen spezialisierte Bank helfen.

Christoph Marloh ist Gründer und CEO bei Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH. Das Unternehmen mit Sitz in Seevetal bei Hamburg ist auf Nachhaltige Wohnimmobilien im Hamburger Wohnimmobilienmarkt spezialisiert. Marloh arbeitet mit institutionellen und privaten Investoren zusammen. Schwerpunkte seiner Tätigkeit sind die Konzeption, Kapitalisierung und der Vertrieb von Private Placements mit nachhaltig bewirtschafteten Wohnimmobilien. Christoph Marloh ist Europäischer Energiemanager und Informatiker und lebt in Hamburg.

Weitere Unterlagen: Analyse zu Mission Investing: http://www.stiftungen.org

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