Archiv der Kategorie: Inflation

Grundbesitz 24 über Nachhaltige Wohnimmobilien für den Werterhalt des Stiftungsvermögens

Negative Realzinsen als Problem für Stiftungen

Christoph Marloh, Geschäftsführer, Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH

Hamburg, 2.1.2012. Die Preissteigerungsraten steigen und haben die Umlaufrenditen der Bundesanleihen deutlich hinter sich gelassen. Der Verbraucherpreisindex stieg in 2011 um 2,7 % – nach 1,5% im Schnitt der vergangenen zehn Jahre. Um annähernd 4,5 Prozent stieg bereits im Februar 2011 der Index der wahrgenommenen Inflation (IWI), der auf einer besseren Gewichtung von Waren des alltäglichen Bedarfs basiert und die Ausgabenrealität vieler Zuwendungsempfänger wiederspiegelt. Bei einer Rendite deutscher Staatstitel von etwa 1,5% per annum resultiert eine negative Verzinsung der Stiftungsvermögen von 1 Prozent bis 3 Prozent p.a. „Da Stiftungen viele Funktionen tragen, die den Staat entlasten, führt Geldentwertung zu einer Einschränkung bürgerschaftlichen Einsatzes oder zu einer nicht erwünschten Verschiebung zu bürokratischen Strukturen“, sagte Christoph Marloh, Geschäftsführer von Grundbesitz 24. Weitere Informationen zu Christoph Marloh finden Sie an diesem Ort.

Dieser reale Vermögensverlust ist keine Fügung, sondern das Ergebnis staatlicher Kapitallenkung. Die EU-Kommission legte noch im Juni 2011 einen Entwurf der Bankenrichtlinie „Basel-III“ vor, der selbst im zweiten Jahr der südeuropäischen Schuldenkrise Finanzinstitute weiterhin von einer Kapitalunterlegung aller (!) Staatstitel des Euro-Gebietes befreit. Amerikanische Ökonomen haben das erfolgreiche Zusammenwirken liquiditätstreibender Notenbank-Maßnahmen und staatlicher Kapitallenkung zur Reduktion der öffentlichen Defizite analysiert. So konnte durch eine lange Ära negativer realer Zinsen die US-Staatsverschuldung von 117 Prozent des BSP (1945) auf 35 Prozent des BSP (1973) gesenkt werden. Bundesdeutsche Zeitungen sprechen in diesem Kontext seit Frühjahr dieses Jahres von „Zinsraub“ wie auch „finanzieller Repression“.

Substanzerhalt mit deutschen Wohnimmobilien

Stiftungen sind rechtlich verpflichtet, den Bestand des Stiftungsvermögens zu wahren. Die Stiftungsgesetze der Länder schreiben im Übrigen vor, daß für die Verwirklichung des Stiftungszweckes nur auf die Erträge des Stiftungsvermögens nicht aber auf die Substanz zurückgegriffen werden kann. Derzeitig stehen Stiftungen Staatsanleihen verstärkt skeptisch gegenüber. Auch schwankende Aktienfonds, Währungsanlagen oder „Absicherungen“ auf der Basis von Derivatenwerden laufend weniger als zuverlässige Anlagealteformen betrachtet.

Als renditetragender Sachwert gewinnen deutsche Wohnimmobilien des Bestandes vermehrt an Bedeutung. Deren Cash Flows haben sich über alle Konjunkturkrisen hinweg als robust bewiesen. Mietanpassungen geschehen in regelmäßigen Abständen im kompletten Wohnungsbestand und permanent im Rahmen der natürlichen Fluktuation. Durch die Vielfältigkeit der Mieterbeziehungen ist das Geschäft verwaltungsintensiv, der Eigner ist dagegen – verglichen mit Gewerbeimmobilien – in einer ausgezeichneten Verhandlungsposition. Die Wertentwicklung eines regional diversifizierten Objektportfolios liegt seit 1977 laufend oberhalb der Inflationsrate. Dies gilt gleichfalls für Hamburg, das, von der Süddeutschen Zeitung in ihrer Ausgabe vom 9.9.dieses Jahres als „Juwel des Nordens“ bewertet wurde. Hier beträgt die mittlere Mietsteigerung 5,8% nach dem Mietspiegel 2011.

„Der Hamburger Zinshausmarkt hatte in den letzten beiden Jahren erhebliche Preisanstiege zu verzeichnen. Ein Investment ist auch gegenwärtig noch vernünftig. Mehr als die Hälfte der Kaltmieten liegen aktuell noch unter 7 Euro pro Quadratmeter und Monat“, sagt Christoph Marloh, Geschäftsführer von Grundbesitz 24. Nähere Informationen zu Christoph Marloh finden Sie hier.

Wertsteigerung von Wohnungsbeständen durch Nachhaltigkeit

Eine zeitgemäße Aufwertung von Wohnungsbeständen ist mit Hilfe von energetische Optimierungen möglich. Viele Objekte aus den 1960er und 1970er Jahren befinden sich in gut eingewachsenen, attraktiven Stadtlagen. Durch eine energetische Verbesserung von Gebäudehülle und Anlagentechnik kann der Energiebedarf um bis zu 80% reduziert sowie der Wohnwert gesteigert werden. Die Investitionen werden nach geltendem Mietrecht über 10 Jahre zu 110% auf die Mieter umgelegt. Durch den großen Einspareffekt sind die Maßnahmen warmmietenneutral. Im September dieses Jahres forderte der Deutsche Mieterbund die Politik auf, die geplante „Energie-Afa“ eiligst zu beschließen, um das Volumen der Sanierungen zu erhöhen. Energieeffiziente Wohnimmobilien lassen sich zukünftig erheblich günstiger vermieten, weil die Preise für Energie schneller als die Preissteigerung steigen.

Private Placements kontra Publikums-Fonds

Für Investoren, die Wohnungsbestände nicht eigenhändig verwalten möchten, kommen Private Placements oder Publikums-Fonds in Frage. Unter den Publikums-Fonds sind geschlossene Wohnimmobilien-Fonds angesichts erheblicher Startkosten oft rechtlich nicht für Stiftungen geeignet, da sie anfänglich aus dem Kapital statt aus laufenden Erlösen auszahlen. Offene Zinshaus-Fonds bieten wegen hoher laufender Gebühren vielfach nur geringe Renditen. Private Placements von Wohnimmobilien-Spezialisten werden somit für viele Stiftungen zu einer wirklichen Alternative.

Dazu gehört das Private Placement „Nachhaltige Wohnimmobilien Renditefonds Nord“ der Hamburger Grundbesitz 24. Die Verwaltung von Grundbesitz 24 hat mit Hamburger Wohnimmobilien seit 1998 durchgehend Renditen von 8 Prozent bis 11 Prozent p.a. (IRR) erzielt. Das aktuelle Private Placement investiert Euro 19.000.000 in ein Portfolio von energetisch optimalen Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen in der Metropolregion Hamburg. Die Invest-Quote beträgt 98,5 Prozent. Die Modernisierungsinvestitionen belaufen sich auf ungefähr 14 Prozent des Volumens. Es wird nur in der Währung Euro und zu ungefähr 50% langfristig finanziert, die Tilgung beträgt 1,5% pro Jahr. Die fortlaufenden Ausschüttungen erfolgen dreimonatlich in Höhe von etwa 5% per annum und ausschließlich aus laufenden Erträgen. Das Portfolio wird vierteljährlich bewertet. Die Mindestbeteiligung beträgt ? 200.000. Die Anleger- und Treuhandverwaltung erfolgt durch Rödl & Partner. Investmententscheidungen werden durch einen unabhängigen Investmentausschuß getroffen.

Durch aktives Asset Management konnten die Mieteinnahmen des Bestandes in 2011 um 8% gesteigert werden. Bestandsmieten wurden hierbei nicht erhöht. Die Ausschüttungen lagen im vorgenannten Zeitraum um 18% über Plan. Im Juni 2011 erhielt das Private Placement das A- Rating von Invest-Report.

Nähere Informationen: www.grundbesitz24.de.

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Fondsanbieter Grundbesitz 24 zur finanziellen Repression in der BRD und den Vereinigten Staaten als Herausforderung für den Vermögenserhalt

Hamburg, 14.8.2011. Die Bezeichnung der Finanziellen Repression bezeichnet eine staatliche Kapitallenkung zwecks Entschuldung öffentlicher Haushalte angesichts ansonsten freier Märkte. Der Begriff wurde 1973 durch die US-Ökonomen Shaw und McKinnon geprägt. Angesichts der erhöhten Inflationsraten in Deutschland und den Vereinigten Staaten würden bei einem intakten Kapitalmarkt die Zinsen steigen und reale Vermögensverluste verhindert. Daß das in Deutschland und den Vereinigten Staaten nicht der Fall ist, liegt an staatlichen Eingriffen in die Zins- und Anleihemärkte. Dazu gehören die „Zero Interest Rate Policies“ der EZB und der US-Notenbank wie auch die bei Kapitalsammelstellen mit Basel II und Basel III regulatorisch vorprogrammierte Investition in Staatsanleihen.

Christoph Marloh, Geschäftsführer, Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH
Christoph Marloh, Geschäftsführer, Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH

 

 

In den USA hat die Inflationsrate im Juli 2011 den Stand von 3,6% erreicht. In Deutschland hat die Inflationsrate im Juli 2011 ein Hoch in Höhe von 2,4% erreicht. Im gleichen Monat sank die durchschnittliche Rendite deutscher Staatsanleihen auf ebenfalls 2,4%. Daraus folgt eine reale Rendite von 0,0%. Nach Steuern stellte sich die Rendite negativ. Sie beträgt minus 1,14% beim Spitzensteuersatz in Höhe von 45% zzgl. 5,5% SolZ. Die „Zero Interest Rate Policies“ der Notenbanken sowie die erzwungene Anlage in Staatsanleihen verzerren den Zinsmarkt. Diese Eingriffe führen zu niedrigeren Zinsen über das gesamte Laufzeitspektrum. Sie erfolgen zu Lasten der privaten Vermögen und Pensionsansprüche.

Mit einem höheren nominalen Steueraufkommen bei fallenden Zinsen wird die Zinsbelastung der öffentlichen Haushalte reduziert. Zur selben Zeit sinkt der reale Wert der ausstehenden Staatsschulden. Diese stiegen nach der Finanz- und Wirtschaftskrise stark an, da die öffentlichen Haushalte durch eine de facto unbeschränkte Staatsgarantie für marode deutsche Banken und die GIPS-Staaten wesentlich belastet wurden.

In den USA fiel die Quote der Staatsschulden am Bruttosozialprodukt von 117% im Jahr 1945 auf 35% in 1973. Diese beachtliche Entschuldung der Vereinigten Staaten von Amerika vollzog sich vor dem Hintergrund wirtschaftlichen Wachstums, zunehmender Inflation sowie stark regulierter Finanzmärkte. Während der nominale Schuldenstand der Vereinigten Staaten sich wenig veränderte, war der Realzins in den Vereinigten Staaten von Amerika in der Hälfte aller Jahre zwischen 1945 und 1980 negativ. Im Mittel wurde hierbei eine Reduktion der Staatsschulden in Höhe von 3% p.a. bis 4% p.a. erzielt. Das geht aus einer Untersuchung der Wirtschaftswissenschaftler Carmen M. Reinhart und M. Belen Sbrancia aus dem Jahre 2011 hervor. Die Studie trägt den Titel „The Liquidation of Government Debt“ und wurde für das National Bureau of Economic Research der USA angefertigt.

„Die erfolgreiche Entschuldung der Vereinigten Staaten von Amerika nach 1945 über finanzielle Repression ist für Fiskalpolitiker und Zentralbankchefs offenbar ein verlockendes Vorbild“, sagte Christoph Marloh, Geschäftsführer der Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH. „Die geräuschlose Enteignung der Geldvermögen ist politisch vorteilhaft gegenüber direkten Steuererhöhungen. Anleger und Sparer antworten zunehmend mit individuellen Gegenstrategien auf der Basis renditetragender Sachwerte. Wohnimmobilien-Investments haben als konjunkturbeständige Sachwerte verstärkt an Bedeutung gewonnen“.

Der im Juli 2011 von EU-Binnenmarktkommissar Michel Barnier vorgelegte Entwurf der neuen Aufsichtsregeln für Banken (Basel III) sieht trotz der wachsenden Staatsschuldenkrise im Euroraum vor, daß Staatsanleihen von der Kapitalunterlegung nach wie vor ausgenommen werden.

Ein Investment in Realwerte empfiehlt auch Bill Gross, Gründer und Managing Director von PIMCO, dem umsatzstärksten amerikanischen Anleihen-Anleger. In seinem Investment-Outlook vom August 2011 bezeichnet er ausdrücklich Finanzielle Repression, Inflation und Dollarabwertungen als Optionen der US-Regierung für die Bewätigung der Staatsdefizite.

Teuerung führt nicht zuletzt zu einer Benachteiligung einkommensschwacher Schichten, weil der private Ausgabenanteil für Energie und Nahrungsmittel überproportional steigt. Die Heizölpreise sind von EUR 35 pro 100 Liter im Jahr 2002 auf EUR 83 pro 100 Liter im Jahr 2011 gestiegen. Das ist eine Steigerung um 137% in 9 Jahren. Die durchschnittliche jährliche Teuerungsrate beträgt somit 10%. Demzufolge werden die Energiekosten für das Wohnen in wenigen Jahren über den Kaltmieten liegen. Energetisch optimierte Wohnimmobilien sind ein Instrument zur Sicherung der sozialen Stabilität geworden. Mieter können vor Verarmung oder Gesundheitsschäden geschützt werden. Energetisch optimierte Wohnhäuser sind nicht zuletzt eine bevorzugte Objekt-Klasse. Durch die energetische Optimierung kann sichergestellt werden, daß auf lange Sicht ein erhöhter Teil der Gesamtmieten beim Besitzer verbleibt und nicht zu Ungunsten der Mieter für inflationierte Energiekosten verwendet werden muss.

„Die Energiepreise werden vor dem Hintergrund der zunehmenden Inflation weiter steigen“, sagt Christoph Marloh, Geschäftsführer der Grundbesitz 24. „Durch energetische Modernisierungen erlangen Mieter nachhaltige Kostensicherheit während Investoren den Wert ihres Zinshausportfolios erhöhen. Die Renditefonds für Nachhaltige Wohnimmobilien zeigen, daß Vermögens-, Umwelt- und Mieterschutz heute Hand in Hand gehen“.

Zu den Renditefonds für Nachhaltige Wohnimmobilien :

Die Renditefonds investieren in Objekte in Hamburg und anderen norddeutschen Metropolregionen ab Baujahr 1960 und streben die energetisch nachhaltige Bewirtschaftung des zu erwerbenden Bestandes an. Der Wohnungsfonds Nord hatte am 18. Juni 2011 das Rating A- von Invest-Report, einem unabhängigen Analystenhaus für geschlossene Fonds, bekommen. Die Analysten bescheinigten dem Fonds von Grundbesitz 24 eine „solide Konzeption“ und eine „überdurchschnittlich hohe Einnahmesicherheit“. Ziel ist die Minderung des Verbrauches von Primärenergie im Bereich der Bestandswohnungen um etwa 80%. Wohnimmobilien sind für mehr als 30 % des Primärenergiebedarfs verantwortlich. Für die Objekte im Bestand des ersten Fonds ist ein Verbrauch von Primärenergie von unter 100 Kilowattstunden/m2a sowie eine gesamte Einsparung von 102 Millionen Kilowattstunden beziehungsweise 10,2 Mio. Ltr. Heizöl beabsichtigt. Mit der eingesparten Energie ließe sich Wärmedamm-Material für eine Kleinstadt von mehr als 4.000 Einfamilien-Wohnhäusern erzeugen. Der Fonds verbindet eine beabsichtigte Nachsteuer-Rendite von 6,9% p.a. mit dem erhöhten Schutz von Mietern vor weiter steigenden Energiepreisen. Die fortlaufenden Auszahlungen betragen im Durchschnitt 4,6 % per annum Sie beginnen bei 2,7 % in 2011 und steigen auf 7 % pro Jahr zum Schluss der Laufzeit. Am Schluss der Laufzeit erfolgt zusätzlich zu den fortlaufenden Auszahlungen und der Kapitalrückzahlung eine weitere Auszahlung an die Investoren aus dem prognostizierten Veräußerungsgewinn. Durch frühzeitige Absprache mit den Behörden werden evtl. gegebene soziale Belange von Wohnungsmietern berücksichtigt.

Zur Grundbesitz 24:

Die Grundbesitz 24 GmbH verfügt über eine erfolgreiche Leistungsbilanz im Arbeitsgebiet des Erwerbes, der Finanzierung, der Entwicklung, der Bewirtschaftung und der Veräußerung von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen. Unter der Leitung des Geschäftsführers Rudolf Marloh hat die Grundbesitz 24 GmbH von 2002 bis 2005 einen Bestand an Wohnimmobilien in Höhe von Euro 6,8 Mio. akquiriert, mit einer Rendite von 7% verwaltet und mit einem Gewinn von 26Prozent vermarktet (IRR der GmbH=8Prozent vor Steuern). Zuvor hatte Herr Marloh als Alleingeschäftsführer der Telos Haus und Grund Hamburg GmbH von 1997 bis 2000 einen Bestand an Wohnimmobilien von Euro 37,8 Mio. akquiriert, mit einer Gewinnmarge von 9 Prozent verwaltet und mit einem Vorsteuergewinn von 20 % veräußert (IRR der GmbH = 11% vor Steuern).

Englische Notenbank: bis zu 5% Inflation innerhalb der nächsten Monate

Rede von Mervyn King vom 25.1.2011, Artikel im Telegraph und der FTD vom 26.1.2011

Der Gouverneur der britischen Notenbank (BoE), Mervyn King, sagte, daß die Inflation in den kommenden Monaten auf bis zu fünf Prozent steigen dürfte. Die Zentralbank werde sich jedoch bei ihren Zinsentscheidungen an langfristigen Zielen orientieren. Angesprochen auf den überraschenden Rückgang des englischen Sozialproduktes im 4. Quartal 2010 in Höhe von 0,5% (statt eines erwarteten Zuwachses von 0,5%) sagte King:

„Of more immediate concern to the MPC is that we are experiencing uncomfortably high inflation.“
[Rede von M. King in Newcastle am 25.1.2011]

Die Preissteigerungen an den Rohstoffmärkten, die hohe Auslastung der Textil- und Automobilindustrie und der robuste Konsum und die Erwartungen der englischen Notenbank ergänzen das von der EZB bereits im Dezember 2010 gezeichnete Inflationsszenario von bis zu 5% für den Euro-Raum.

Investment-Strategen hatten bereits Anfang 2010 eine Inflation von 5% in Europa und 10% in den USA pronostiziert.

„Diese Vorhersagen und die wachsende Nachfrage nach ethisch einwandfreien Anlagen haben zur Entwicklung neuer Vermögenssicherungsprodukte beigetragen“, sagt Christoph Marloh, Geschäftsführer von Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH.

Dazu gehören die Renditefonds für nachhaltige Wohnimmobilien. Der erfolgreich gestartete Nachhaltige Wohnimmobilien Renditefonds Nord konzentriert sich auf den Markt für  Hamburger Zinshäuser und prognostiziert eine Rendite von 7,1% p.a.

Das Konzept der Renditefonds erläutert der Geschäftsführer und Initiator Christoph Marloh von Grundbesitz 24 im Interview mit Ecoreporter, dem Magazin für nachhaltige und ethische Geldanlagen [Ecoreporter.de vom 11.11.2010]:

Links: Rede von Mervyn King vom 25.1.2011 (BoE), Artikel der FTD vom 26.1.2011, Artikel des Telegraph vom 26.1.2011

Verfaßt von: Christoph Marloh

Jens Ehrhardt: an Value-Aktien, Edelmetallen und guten Immobilien führt kein Weg vorbei

Interview mit dem Fondsmanager Jens Ehrhardt in der Financial Times Deutschland vom 12.12.2010.

Jens Ehrhardt ist einer der größten unabhängigen Vermögensverwalter in Europa und Herausgeber des seit 1974 erscheinenden Börsenbriefes „Finanzwoche“.

Im Interview befragt die FTD Ehrhardt nach seinen Erwartungen für Inflation / Deflation und seinen aktuellen Anlageempfehlungen.

FTD: Das heißt, wir bekommen Inflation?

Jens Ehrhardt: „Das ist noch nicht klar. Die meisten Branchen sind inflationär – Rohstoffe, Gold, Agrargüter -, aber ein paar werden deflationär bleiben wie US-Immobilien. Letztlich stehen die Zeichen eher auf Inflation; durch das starke Wachstum in den Schwellenländern und die quantitative Lockerung in den USA“.

FTD: Was erwarten Sie insgesamt 2011?

Jens Ehrhardt: „An den Aktienmärkten geht es aufwärts. Die Unternehmen werden mehr Dividenden ausschütten. An den Anleihemärkten haben wir bereits eine Blase. Deshalb führt kein Weg an Sachwerten wie Value-Aktien, Edelmetallen und guten Immobilien vorbei“.

Autorin der FTD: Ina Linden.
Link zum Artikel: Fondsmanager im Interview: Jens Ehrhardt hält etliche Branchen für inflationär [FTD vom 12.12.2010].

Verfaßt von: Christoph Marloh.