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Grundbesitz 24: Fonds für Nachhaltige Wohnimmobilien übertrifft Prognose um 18,5%

Hamburg, 22.7.2011. Der Nachhaltige Wohnimmobilien Renditefonds Nord der Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH hat im ersten Semester 2011 sein Auszahlungsziel um 18,5% übertroffen. Grund sind die erhöhten Mieterlöse des verwalteten Bestandes, die um 4,0 % erhöht werden konnten. Diese Verbesserung konnte innerhalb von nur sechs Monaten seit dem 31.12.2010 erzielt werden. Im Bereich der Bestandswohnungen fanden hierbei keine Erhöhungen der Mieten für laufende Mietverhältnisse statt. Erst im Juni 2011 hatte der Fonds das Rating A- erhalten.

Grund für die überdurchschnittliche Entwicklung ist eine aktive Objektbewirtschaftung durch das Fondsmanagement. So erfolgten Neuvermietungen im Rahmen der üblichen Fluktuation um etwa 50% ertragreicher als bisher. Dadurch steigerte sich die Jahresnettokaltmiete des Bestandes seit Jahresbeginn schon um 4,0%. Im Emissionsprospekt vorgesehen sind jährliche Erlössteigerungen von 2,5%. Die Verwaltungskosten fielen im gleichen Zeitraum geringer aus, als geplant. Alles in allem war damit eine um 18,5% höhere Auszahlung an Teilhaber zum 30.6.2011 möglich, als im Prospekt geplant. Die Zahlung erfolgt aus den laufenden Erlösen.

Christoph Marloh, Geschäftsführer, Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH

„Wir freuen uns über die gute Entwicklung des Fonds“, sagt Christoph Marloh, Geschäftsführer der Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH. „In Anbetracht der allgemein stark gestiegenen Preise auf dem Hamburger Wohnimmobilienmarkt hat der Renditefonds besonders glücklich eingekauft und klug verwaltet. Damit ist der Fonds erste Wahl für sicherheitsbewußte Investoren, die gute Renditen erwirtschaften möchten“.

Der Wohnungsfonds hatte am 18. Juni 2011 das Rating A- von Invest-Report, einer unabhängigen Analystenfirma für geschlossene Fonds, erhalten. Die Analysten bescheinigten dem Renditefonds von Grundbesitz 24 eine „solide Konzeption“ und eine „überdurchschnittlich hohe Einnahmesicherheit“. Weitere Informationen zum A- Rating des Fonds finden Sie hier. Der Renditefonds erwirbt vermietete Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen in aussichtsreichen Hamburger Lagen und führt großteils warmmietenneutrale energetische Modernisierungen durch. Ziel ist die Reduzierung des Verbrauches von Primärenergie im Wohnungsbestand um etwa 80%.

 „Durch energetische Modernisierungen profitieren Mieter, die in den letzten Jahren dem Kostenanstieg im Energiebereich schutzlos ausgeliefert waren„, sagt Rudolf Marloh, Geschäftsführer der Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH. „Preisanstiege von bis zu 50% wie im Jahr 2010 lassen sie künftig kalt während sich in den Objekten die Wohnbehaglichkeit durch warme Wände verbessert„.

 Über die Nachhaltigen Wohnimmobilien Renditefonds:

Die Renditefonds investieren in Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen in norddeutschen Metropolregionen ab Herstellungsjahr 1960 und streben die energetisch nachhaltige Bewirtschaftung des zu erwerbenden Bestandes an. Wohnimmobilien sind für mehr als 30 Prozent des Primärenergiebedarfs verantwortlich. Durch energetische Sanierungen kann der Primärenergiebedarf je nach Herstellungsjahr um bis zu 80% reduziert werden. Für die Bestandsobjekte des ersten Fonds ist ein Primärenergieverbrauch von weniger als 100 Kilowattstunden/m2a sowie eine Gesamteinsparung von 102 Millionen kWh entsprechend 10,2 Millionen Ltr. Heizöl vorgesehen. Mit der eingesparten Energie ließe sich Wärmedamm-Werkstoff für eine Stadt von über 4.000 Einfamilienhäusern erzeugen. Der Fonds verbindet eine geplante Nachsteuer-Rendite von 6,9% p.a. mit dem erhöhten Schutz von Mietern vor künftig weiter steigenden Energiepreisen. Die laufenden Auszahlungen belaufen sich auf im Durchschnitt 4,6 Prozent per annum Sie beginnen mit 2,7 Prozent in 2011 und steigen auf 7 Prozent p.a. zum Schluss der Laufzeit. Am Ende der Laufzeit erfolgt zusätzlich zu den fortlaufenden Auszahlungen und der Kapitalrückzahlung eine zusätzliche Auszahlung an die Anleger aus dem prognostizierten Veräußerungsgewinn. Durch frühzeitige Absprache mit den Behörden werden möglicherweise gegebene soziale Belange von Wohnungsmietern berücksichtigt. Weitere Informationen finden Sie hier.

 Zur Grundbesitz 24:

Die Grundbesitz 24 GmbH besitzt eine erfolgreiche Leistungsbilanz im Bereich des Erwerbes, der Erwerbsfinanzierung, der Objektentwicklung, der Bewirtschaftung und der Veräußerung von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen. Unter der Direktion ihres Geschäftsführers Rudolf Marloh hat die Grundbesitz 24 GmbH von 2002 bis 2005 einen Bestand an Wohnimmobilien von Euro 6,8 Millionen erworben, mit einer Gewinnmarge in Höhe von 7% verwaltet und mit einem Vorsteuergewinn in Höhe von 26% vermarktet (IRR der GmbH=8% vor Steuern). Vorher hatte Herr Marloh als Alleingeschäftsführer der Telos Haus und Grund Hamburg GmbH von 1997 bis 2000 einen Bestand an Wohnimmobilien von Euro 37,8 Millionen erworben, mit einer Gewinnmarge von 9 % bewirtschaftet und mit einem Gewinn von 20 % vermarktet (IRR der GmbH = 11% vor Steuern). Weitere Informationen: zu Grundbesitz 24.

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Dritte Kürzung in 3 Monaten: England streicht Solarförderung um 70%

Nach dem bereits Deutschland, Frankreich, Spanien, die Tschechische Republik und Italien eine zum Teil rückwirkende Reduzierung der Solarförderungen umgesetzt oder angekündigt haben, hat nun die englische Regierung am 23. März 2011 bekannt gegeben, daß sie die Solarförderung ebenfalls drastisch reduzieren will.

Danach soll die Förderung für Photovoltaikanlagen ab 250 kW Leistung um über 70 % von 29,3 p/kWh auf 8,5 p/kWh abgesenkt werden.  Die Ankündigung hatte bereits Auswirkungen: geplante Investitionen auf der Insel wurden von einzelnen Anbietern kurzerhand gestoppt.

Im Dezember 2010 hatte bereits Spanien auf Grund des Budgetdefizits rückwirkend die Einspeisevergütung für Solarstrom gekürzt. Am 3. März 2011 folgte die Regierung des bisher als budgetär zuverlässig geltenden Italien. Fondsanbieter mit stark fremdfinanzierten Produkten sehen sich in diesen Ländern mit erheblichen Schwierigkeiten konfrontiert.

Kommentar:
Bei stark verschuldeten Staaten bestätigt sich erneut die finanzielle Hackordnung: erst PIMCO, dann die lokale Schwerindustrie, dann alle anderen Investoren.   Bestmögliche Sicherheit gewähren nur Investments, die sich von Hause aus rechnen. Das war bereits zu Fuggers Zeiten so.  Zu diesen Investments gehören Wohnimmobilien, die für über 30% des deutschen Endenergieverbrauches verantwortlich sind. Zinshäuser haben im Gegensatz zu PV-Anlagen nicht nur nach 20 Jahren eine solide Exit-Perspektive, sondern lassen sich inzwischen ohne Subventionen gewinnbringend energetisch modernisieren. Mit energetischen Modernisierungen tragen die Nachhaltigen Wohnimmobilien Renditefonds von Grundbesitz 24 dazu bei, bestmöglichen Kapitalerhalt mit Vorteilen für Umwelt, Anleger und Mieter zu verbinden.

Quelle: Rödl & Partner, Kommentar von Christoph Marloh.

Auch Italien kürzt rückwirkend Solarförderung

Laut Rödl & Partner hat die italienische Regierung am 03. März 2011 die Verabschiedung des Regierungsgesetzes (decreto legislativo) zur Umsetzung der Richtlinie 2009/28/EG zur Förderung der Nutzung von Energie aus erneuerbaren Quellen („Neue Energiedekret”) bekannt gegeben.

Entgegen den Erwartungen, die das Ministerialdekret vom 6. August 2010 („Conto Energia 3”) geweckt habe, werde mit der Verabschiedung des Neuen Energiedekrets die Planung und Fortführung von derzeit laufenden Investitionen in gravierender Weise gefährdet und es könne damit der gesamten Solarindustrie in Italien einen schweren und nachhaltigen Schaden zugefügt werden. Die verabschiedeten Änderungen würden eine sofortige und radikale Unterbrechung aller privater Investitionen sowie der Finanzierungen durch Banken verursachen sowie neue Vorhaben unterbinden, und dies im besten Fall bis zur Verabschiedung der neuen Fördertarife, die ab dem 1. Juni 2011 gelten würden. Das Neue Energiedekret sehe vor, dass die Fördertarife des seit dem 1. Januar 2011 wirksamen Conto Energia 3 nur noch denjenigen Photovoltaikanlagen zuerkannt würden, die bis spätestens zum 31. Mai 2011 tatsächlich an das Netz angeschlossen würden. Alle Photovoltaikanlagen, die nach dem 31. Mai 2011 an das Netz angeschlossen würden, erhielten die noch durch ein bis spätestens zum 30. April 2011 zu erlassendes neues Dekret festzulegende Fördertarife. Nach nichtamtlichen Angaben beabsichtige die Regierung,  diese Fördertarife nachhaltig zu verringern und hierbei unter anderem die Verringerung der Materialkosten zu berücksichtigen sowie eine jährliche Deckelung der Gesamtfördermenge vorzusehen.

Rödl & Partner in Rom geht zwar davon aus, daß die bekannt gewordenen Regelungen verfassungswidrig seien und Rechtsmittel Erfolgschancen hätten. Trotzdem ist das Vorhaben ein herber Schlag für die junge Solarbranche, die bisher davon ausging, daß Italien „klug genug“ sei, dem Beispiel Spaniens nicht zu folgen. Spanien hatte erst im Dezember 2010 wegen Geldmangel rückwirkend die Einspeisevergütungen gekürzt und Anbieter von stärker fremdfinanzierten Produkten vor Probleme gestellt. Das Finanzgebaren der Mittelmeeranrainer-Staaten zeigt zunehmend Ähnlichkeit. Umfangreiche Subventionen dürften künftig keine Basis für nachhaltige Investments sein.

Quelle: Rödl & Partner, eigener Kommentar.

 

Christoph Marloh von Grundbesitz 24 zur Investitionsquote in Höhe von 97% beim Renditefonds Nord für Nachhaltige Wohnimmobilien

Der Renditefonds Nord für Nachhaltige Wohnimmobilien  ist ein geschlossener Immobilienfonds, der Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen in der dynamischen Metropolregion Hamburg kauft und verwaltet. Der Fonds hat eine hohe Investitionsquote in Höhe von 97  Prozent. Das wirtschaftliche Endergebnis wird mit 7,1 % per annum vor Steuern bzw. 6,9 % p.a. nach Steuern prognostiziert. Der Fonds erwirbt Objekte ab Herstellungsjahr 1960 und saniert diese energetisch, um den Energieverbrauch bruttomietenneutral um bis zu 80 % zu reduzieren. Die dena hat in ihrer Untersuchung „Niedrigenergiehaus im Bestand“  350 Sanierungsprojekte untersucht. Dabei hat sie ebenfalls festgestellt, daß sich energetische Sanierungen bruttomietenneutral ausführen lassen.

Christoph Marloh Geschäftsführer Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH
Christoph Marloh Geschäftsführer Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH

Christoph Marloh, Geschäftsführer von Grundbesitz 24, dem Anbieter von Nachhaltigkeitsfonds sagt dazu:  „Die energetische Sanierung des deutschen Wohnungsbestandes betrachten wir als Gemeinschaftsaufgabe. Das Management des Renditefonds Nord partizipiert wie die Geldgeber vornehmlich erfolgsabhängig. Dieses Schema hat sich schon bewährt, wie die günstige Einkaufsbilanz des Jahres 2010 gezeigt hat“.

Der Renditefonds Nord für Nachhaltige Wohnimmobilien  wendet sich an Privatinvestoren und Family Offices mit einer Mindestanlagesumme von Euro 200.000 zzgl. Agio. Durch dieses Mindestanlagevolumen können die Startaufwendungen des Renditefonds auf 2,7 % beschränkt werden.

Christoph Marloh, Geschäftsführer von Grundbesitz 24, dem Anbieter von Ethikfonds sagt dazu:  „Der Renditefonds Nord wurde aus der Perspektive von Großanlegern konzipiert und bietet einen exzellenten Zugang zum Hamburger Markt für Zinshäuser“.

Ein zusätzlicher Renditefonds für energieeffiziente Wohnimmobilien wird Anleger ab Euro 20.000 zuzüglich Agio ansprechen. Die Startaufwendungen werden dort durch den indirekten Vertrieb höher sein.
Der Renditefonds Nord für Nachhaltige Wohnimmobilien  ist auf eine Laufzeit bis 31.12.2024 angelegt. Die Teilhaber können unabhängig davon eine vorherige Beendigung oder eine Verlängerung beschließen. Der Fonds bietet Investoren, die ihren Anteil unabhängig von anderen Gesellschaftern vorab veräußern möchten, nach der Ankaufphase eine Anteilsrücknahme zu 70 % an.
Die Rendite des Renditefonds wird durch laufende Mieteinnahmen aus mehreren hundert Wohnungen erwirtschaftet. Der zu erwerbende Wohnungsbestand besitzt eine Bruttorendite in Höhe von mehr als 7 %. Hinzu kommt ein Verkaufsgewinn auf der Grundlage einer erwarteten Erhöhung des Vervielfältigers von 13,0 auf 13,7 der Jahresnettokaltmiete bei dem sodann energetisch lückenlos optimierten Wohnungsbestand.

Die Grundbesitz 24 arbeitet im Zusammenhang mit Konzepten zur energetischen Sanierung für Bestandsobjekte sowie bei der Mieteraufklärung mit dem Bundesdeutschen Arbeitskreis für Umweltbewußtes Management (B.A.U.M. e.V.) zusammen. Bei der Konzeption und der Investoren- und Treuhandverwaltung arbeitet der Renditefonds mit der Rödl Treuhand Hamburg GmbH zusammen. Die Rödl-Gruppe war bis jetzt an der Konzeption und Verwaltung von geschlossenen Immobilienfonds im Investitionsvolumen von Euro 13,5 Milliarden involviert.

Zu den Nachhaltigen Wohnimmobilien Renditefonds:
Die Fonds investieren in Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen in norddeutschen Ballungsräumen ab Herstellungsjahr 1960 und streben die energetisch nachhaltige Bewirtschaftung des zu erwerbenden Bestandes an. Wohnhäuser sind für mehr als 30 Prozent des Primärenergiebedarfs verantwortlich. Durch energetische Modernisierungen kann der Primärenergiebedarf je nach Herstellungsjahr um bis zu 80% reduziert werden. Für die Objekte im Bestand des ersten Renditefonds ist ein Primärenergieverbrauch von weniger als 100 Kilowattstunden/m2a sowie eine gesamte Einsparung von 102 Mio. kWh entsprechend 10,2 Mio. Ltr. Heizöl vorgesehen. Mit der eingesparten Energie ließe sich Wärmedamm-Material für eine Stadt von über 4.000 Einfamilien-Wohnhäusern produzieren. Der Fonds verbindet einen beachsichtigten Nachsteuer-Überschuß von 6,9% p.a. mit dem erhöhten Schutz von Mietern vor weiter steigenden Energiepreisen. Mittels frühzeitiger Abstimmung mit den Behörden werden potentiell gegebene soziale Mieterbelange berücksichtigt. Christoph Marloh gibt hier einen Überblick über die Einkaufskriterien des Fonds.

Zur Grundbesitz 24:
Die Grundbesitz 24 GmbH besitzt eine erfolgreiche Leistungsbilanz im Bereich der Akquisition, der Erwerbsfinanzierung, der Entwicklung, der laufenden Bewirtschaftung und der Vermarktung von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen. Unter der Direktion ihres Geschäftsführers Rudolf Marloh hat die Grundbesitz 24 GmbH von 2002 bis 2005 einen Bestand an Wohnimmobilien in Höhe von Euro 6,8 Mio. erworben, mit einer Gewinnmarge in Höhe von 7 Prozent bewirtschaftet und mit einem Vorsteuergewinn von 26% vermarktet (IRR der GmbH=8% vor Steuern). Vorher hatte Herr Marloh als Alleingeschäftsführer der Telos Haus und Grund Hamburg GmbH von 1997 bis 2000 einen Wohnimmobilienbestand von Euro 37,8 Mio. erworben, mit einer Gewinnmarge von 9 % bewirtschaftet und mit einem Vorsteuergewinn von 20 % vermarktet (IRR der GmbH = 11% vor Steuern).

Spanien kürzt Einspeisevergütung, drückt Renditen deutscher Solarfonds

Artikel „Spannungsabfall in Spanien -Madrid kappt die Förderung bestehender Solarstromkraftwerke und drückt damit die Rendite deutscher Fondsanleger“ in der FTD vom 4.1.2011.

Spanien hat am 24.12.2010 ein Gesetz veröffentlicht, das die Kürzung der Einspeisevergütung für Solaranlagen um 15% für die nächsten 3 Jahre vorsieht. Die Kürzung betrifft auch bereits produzierende Anlagen. Sie erfolgt, obwohl die Einspeisevergütung wie in Deutschland „von den Stromkunden bezahlt“ wird. In den Jahren 2008 und 2009 haben deutsche Fonds 630.000.000 Euro in spanische Solaranlagen investiert. Stark gehebelte Fonds müssen künftig auf Auszahlungen verzichten oder sind in Gefahr, notleidend zu werden.

„Die Regelung kommt für uns völlig überraschend“, sagt Gert Waltenbauer, Geschäftsführer des Initiators KGAL. Drei seiner Fonds sind betroffen, bei zweien schlagen die Änderungen voll auf die Renditeprognose durch: Für 2011 bis 2013 sinken die Ausschüttungen wohl auf 1,5 Prozent, geplant waren sechs bis acht Prozent. „Die Anleger werden aller Voraussicht nach keinen Kapitalverlust hinnehmen müssen“, so Waltenbauer.

„Es kann durchaus sein, dass es die gekappte Vergütung manchen Investoren nicht mehr erlaubt, ihre Kredite zu bedienen“, sagt Christoph Himmelskamp, Rechtsanwalt bei Rödl & Partner in Barcelona.

Ob Klagen von ausländischen Investoren vor spanischen Gerichten Erfolg haben werden, erscheint offen.  Zu den Klägern gehört auch White Owl Capital:

„Wir werden alle rechtlich zur Verfügung stehenden Mittel ergreifen, um Schaden von unseren Anlegern abzuwenden“, teilt der Fondsanbieter mit.

Fazit:
Die Rendite der bestehenden Fonds für erneuerbare Energien hängt von der Zahlungsfähigkeit und der Zahlungswilligkeit nationaler Regierungen ab.  Jeder Anleger muß entscheiden, ob er dem jeweiligen Finanzminister vertraut, sich bei zugespitzter Budgetsituation an bestehende Regelungen zu halten. Es kann sein, daß internationale Anleihegläubiger und die nationalen Schwerindustrien im Verteilungskampf eine stärkere Machtposition als das Fondssegment der erneuerbaren Energien haben.

Autor der FTD: Bernd Mikosch
Link zum Artikel: Spannungsabfall in Spanien [FTD vom 4.1.2011]

Verfaßt von: Christoph Marloh

Jens Ehrhardt: an Value-Aktien, Edelmetallen und guten Immobilien führt kein Weg vorbei

Interview mit dem Fondsmanager Jens Ehrhardt in der Financial Times Deutschland vom 12.12.2010.

Jens Ehrhardt ist einer der größten unabhängigen Vermögensverwalter in Europa und Herausgeber des seit 1974 erscheinenden Börsenbriefes „Finanzwoche“.

Im Interview befragt die FTD Ehrhardt nach seinen Erwartungen für Inflation / Deflation und seinen aktuellen Anlageempfehlungen.

FTD: Das heißt, wir bekommen Inflation?

Jens Ehrhardt: „Das ist noch nicht klar. Die meisten Branchen sind inflationär – Rohstoffe, Gold, Agrargüter -, aber ein paar werden deflationär bleiben wie US-Immobilien. Letztlich stehen die Zeichen eher auf Inflation; durch das starke Wachstum in den Schwellenländern und die quantitative Lockerung in den USA“.

FTD: Was erwarten Sie insgesamt 2011?

Jens Ehrhardt: „An den Aktienmärkten geht es aufwärts. Die Unternehmen werden mehr Dividenden ausschütten. An den Anleihemärkten haben wir bereits eine Blase. Deshalb führt kein Weg an Sachwerten wie Value-Aktien, Edelmetallen und guten Immobilien vorbei“.

Autorin der FTD: Ina Linden.
Link zum Artikel: Fondsmanager im Interview: Jens Ehrhardt hält etliche Branchen für inflationär [FTD vom 12.12.2010].

Verfaßt von: Christoph Marloh.