Negative Realzinsen als Problem für Stiftungen
Christoph Marloh, Geschäftsführer, Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH
Hamburg, 2.1.2012. Die Preissteigerungsraten steigen und haben die Umlaufrenditen der Bundesanleihen deutlich hinter sich gelassen. Der Verbraucherpreisindex stieg in 2011 um 2,7 % – nach 1,5% im Schnitt der vergangenen zehn Jahre. Um annähernd 4,5 Prozent stieg bereits im Februar 2011 der Index der wahrgenommenen Inflation (IWI), der auf einer besseren Gewichtung von Waren des alltäglichen Bedarfs basiert und die Ausgabenrealität vieler Zuwendungsempfänger wiederspiegelt. Bei einer Rendite deutscher Staatstitel von etwa 1,5% per annum resultiert eine negative Verzinsung der Stiftungsvermögen von 1 Prozent bis 3 Prozent p.a. „Da Stiftungen viele Funktionen tragen, die den Staat entlasten, führt Geldentwertung zu einer Einschränkung bürgerschaftlichen Einsatzes oder zu einer nicht erwünschten Verschiebung zu bürokratischen Strukturen“, sagte Christoph Marloh, Geschäftsführer von Grundbesitz 24. Weitere Informationen zu Christoph Marloh finden Sie an diesem Ort.
Dieser reale Vermögensverlust ist keine Fügung, sondern das Ergebnis staatlicher Kapitallenkung. Die EU-Kommission legte noch im Juni 2011 einen Entwurf der Bankenrichtlinie „Basel-III“ vor, der selbst im zweiten Jahr der südeuropäischen Schuldenkrise Finanzinstitute weiterhin von einer Kapitalunterlegung aller (!) Staatstitel des Euro-Gebietes befreit. Amerikanische Ökonomen haben das erfolgreiche Zusammenwirken liquiditätstreibender Notenbank-Maßnahmen und staatlicher Kapitallenkung zur Reduktion der öffentlichen Defizite analysiert. So konnte durch eine lange Ära negativer realer Zinsen die US-Staatsverschuldung von 117 Prozent des BSP (1945) auf 35 Prozent des BSP (1973) gesenkt werden. Bundesdeutsche Zeitungen sprechen in diesem Kontext seit Frühjahr dieses Jahres von „Zinsraub“ wie auch „finanzieller Repression“.
Substanzerhalt mit deutschen Wohnimmobilien
Stiftungen sind rechtlich verpflichtet, den Bestand des Stiftungsvermögens zu wahren. Die Stiftungsgesetze der Länder schreiben im Übrigen vor, daß für die Verwirklichung des Stiftungszweckes nur auf die Erträge des Stiftungsvermögens nicht aber auf die Substanz zurückgegriffen werden kann. Derzeitig stehen Stiftungen Staatsanleihen verstärkt skeptisch gegenüber. Auch schwankende Aktienfonds, Währungsanlagen oder „Absicherungen“ auf der Basis von Derivatenwerden laufend weniger als zuverlässige Anlagealteformen betrachtet.
Als renditetragender Sachwert gewinnen deutsche Wohnimmobilien des Bestandes vermehrt an Bedeutung. Deren Cash Flows haben sich über alle Konjunkturkrisen hinweg als robust bewiesen. Mietanpassungen geschehen in regelmäßigen Abständen im kompletten Wohnungsbestand und permanent im Rahmen der natürlichen Fluktuation. Durch die Vielfältigkeit der Mieterbeziehungen ist das Geschäft verwaltungsintensiv, der Eigner ist dagegen – verglichen mit Gewerbeimmobilien – in einer ausgezeichneten Verhandlungsposition. Die Wertentwicklung eines regional diversifizierten Objektportfolios liegt seit 1977 laufend oberhalb der Inflationsrate. Dies gilt gleichfalls für Hamburg, das, von der Süddeutschen Zeitung in ihrer Ausgabe vom 9.9.dieses Jahres als „Juwel des Nordens“ bewertet wurde. Hier beträgt die mittlere Mietsteigerung 5,8% nach dem Mietspiegel 2011.
„Der Hamburger Zinshausmarkt hatte in den letzten beiden Jahren erhebliche Preisanstiege zu verzeichnen. Ein Investment ist auch gegenwärtig noch vernünftig. Mehr als die Hälfte der Kaltmieten liegen aktuell noch unter 7 Euro pro Quadratmeter und Monat“, sagt Christoph Marloh, Geschäftsführer von Grundbesitz 24. Nähere Informationen zu Christoph Marloh finden Sie hier.
Wertsteigerung von Wohnungsbeständen durch Nachhaltigkeit
Eine zeitgemäße Aufwertung von Wohnungsbeständen ist mit Hilfe von energetische Optimierungen möglich. Viele Objekte aus den 1960er und 1970er Jahren befinden sich in gut eingewachsenen, attraktiven Stadtlagen. Durch eine energetische Verbesserung von Gebäudehülle und Anlagentechnik kann der Energiebedarf um bis zu 80% reduziert sowie der Wohnwert gesteigert werden. Die Investitionen werden nach geltendem Mietrecht über 10 Jahre zu 110% auf die Mieter umgelegt. Durch den großen Einspareffekt sind die Maßnahmen warmmietenneutral. Im September dieses Jahres forderte der Deutsche Mieterbund die Politik auf, die geplante „Energie-Afa“ eiligst zu beschließen, um das Volumen der Sanierungen zu erhöhen. Energieeffiziente Wohnimmobilien lassen sich zukünftig erheblich günstiger vermieten, weil die Preise für Energie schneller als die Preissteigerung steigen.
Private Placements kontra Publikums-Fonds
Für Investoren, die Wohnungsbestände nicht eigenhändig verwalten möchten, kommen Private Placements oder Publikums-Fonds in Frage. Unter den Publikums-Fonds sind geschlossene Wohnimmobilien-Fonds angesichts erheblicher Startkosten oft rechtlich nicht für Stiftungen geeignet, da sie anfänglich aus dem Kapital statt aus laufenden Erlösen auszahlen. Offene Zinshaus-Fonds bieten wegen hoher laufender Gebühren vielfach nur geringe Renditen. Private Placements von Wohnimmobilien-Spezialisten werden somit für viele Stiftungen zu einer wirklichen Alternative.
Dazu gehört das Private Placement „Nachhaltige Wohnimmobilien Renditefonds Nord“ der Hamburger Grundbesitz 24. Die Verwaltung von Grundbesitz 24 hat mit Hamburger Wohnimmobilien seit 1998 durchgehend Renditen von 8 Prozent bis 11 Prozent p.a. (IRR) erzielt. Das aktuelle Private Placement investiert Euro 19.000.000 in ein Portfolio von energetisch optimalen Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen in der Metropolregion Hamburg. Die Invest-Quote beträgt 98,5 Prozent. Die Modernisierungsinvestitionen belaufen sich auf ungefähr 14 Prozent des Volumens. Es wird nur in der Währung Euro und zu ungefähr 50% langfristig finanziert, die Tilgung beträgt 1,5% pro Jahr. Die fortlaufenden Ausschüttungen erfolgen dreimonatlich in Höhe von etwa 5% per annum und ausschließlich aus laufenden Erträgen. Das Portfolio wird vierteljährlich bewertet. Die Mindestbeteiligung beträgt ? 200.000. Die Anleger- und Treuhandverwaltung erfolgt durch Rödl & Partner. Investmententscheidungen werden durch einen unabhängigen Investmentausschuß getroffen.
Durch aktives Asset Management konnten die Mieteinnahmen des Bestandes in 2011 um 8% gesteigert werden. Bestandsmieten wurden hierbei nicht erhöht. Die Ausschüttungen lagen im vorgenannten Zeitraum um 18% über Plan. Im Juni 2011 erhielt das Private Placement das A- Rating von Invest-Report.
Nähere Informationen: www.grundbesitz24.de.
Sachwert- und Renditefonds 