Grundbesitz 24 zu Mission Investing für Stiftungen: Soziale und ökologische Impulse mit Nachhaltigen Wohnimmobilien

Ein Plus an Mieterfreundlichkeit und Umweltfreundlichkeit in deutschen Großstädten

Von Christoph Marloh

Christoph Marloh, Geschäftsführer, Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH

Hamburg, Januar 2013. Mission Investing ermöglicht es gemeinnützigen Stiftungen, ihren Kapitalstock für den Stiftungszweck arbeiten zu lassen. Der bundesdeutsche Zinshausmarkt bietet sich hierfür gegenwärtig insbesondere an. Wohnraum wird in den dynamischen Großstädten immer knapper. Steigende Ausgaben verdrängen Familien und Alleinerziehende Elternteile. Mithilfe einer mieterfreundlichen Bewirtschaftung und durch kostensparende energetische Sanierungen können gemeinnützige Stiftungen ihren Beitrag zum Erhalt von Sozialen Strukturen und zum Umweltschutz leisten. Als Investition erwirtschaften Nachhaltige Wohnimmobilien konjunkturstabile Erträge und verzeichnen durchgehende Werterhöhungen.

Die Mehrzahl der vermögenden gemeinnützigen Stiftungen in der Bundesrepublik beabsichtigt, ihr Kapital in den kommenden Jahren komplett im Einklang mit dem Stiftungszweck zu investieren. Damit folgt die Bundesrepublik den Vereinigten Staaten von Amerika, wo sich der Umfang des Mission Investing auf Grund einer fortgeschrittenen Infrastruktur in den letzten zwanzig Jahren verdreifacht hat. Die aktuelle Niedrigzinsphase veranlaßt mittlere Stiftungen, ihre Investitionsstrategie zu überdenken und hierbei die strikte organisatorische Abgrenzung von Anlagenverwaltung und Mittelverwendung zu hinterfragen. Der Hebel ist immens: schon mit der zweckentsprechenden Anlage von 15% ihres flüssigen Stiftungsvermögens könnten bundesdeutsche Stiftungen dreimal soviel bewegen, wie mit ihrer gesamten Fördertätigkeit. Auch die Gefahr von Widersprüchen zwischen Kapitalanlagen und Zweck der Stiftung kann damit beträchtlich reduziert werden.

Wohnhäuser sind für Stiftungen angesichts niedriger Zinsen in diesen Tagen gefragte Kapitalanlagen. Die Erträge sind konjunkturbeständig. Geeignete Objekte liegen in gut eingewachsenen gesuchten Stadtlagen oder im stadtnahen Umland und verfügen über stabile Mieterstrukturen. ÖPNV, Geschäfte für den täglichen Bedarf und Bildungseinrichtungen sind in der Nähe zu finden. Durch Zuzug und geringe Neubautätigkeit sind in den dynamischen Metropolen fortwährende Wertzuwächse zu verzeichnen.

Die soziale Kehrseite: Wohnungen werden in Großstädten wie Hamburg und Berlin fortlaufend teurer. Zunehmende Mieten und Energiepreise verdrängen Familien und alleinerziehende Elternteile aus Innenstadtlagen. Durch eine mieterfreundliche Bewirtschaftung und kostensparende energetische Sanierungen können gemeinnützige Stiftungen einen Ihren Beitrag zur Erhaltung von städtischen Sozialstrukturen und zum Schutz natürlicher Ressourcen leisten.

Bei einem nachhaltig bewirtschafteten Hamburger Immobilienportfolio, an dem mehrere deutsche Stiftungen beteiligt sind, konnte die Gesamtbelastung der bestehenden Mieter in den letzten vier Jahren stabil gehalten werden. Trotz gestiegener Kosten erhöhte sich die monatliche Bruttomiete lediglich um 1%. Im gleichen Zeitraum konnten die Nettomieterlöse aus Bestandsmieten dagegen um 14% erhöht werden. Möglich wurde das mithilfe einer Ermäßigung der Nebenkosten, die sich bereits in 2012 um 19% reduzierten. In den zukünftigen Jahren sind weitere Augabensenkungen durch energetische Modernisierungen vorgesehen.

Objekte der 1960er und 70er Jahre, die teilweise gute Anfangseinkünfte bieten, haben oftmals einen hohen Energieverbrauch von 30 Liter Heizöl pro m2 und Jahr oder mehr. Zum Vergleich: Neubauten liegen bei etwa 5 Liter. Die Ausgestaltung der Modernisierungen ist vom jeweiligen Objekt abhängig. Mehrheitlich findet eine Aufwertung der Gebäudehülle statt – durch Einbau neuer Fenster und die Isolierung von Außenwänden und Geschossdecken. Hierbei werden mineralische Dämmstoffe bevorzugt, weil sie umweltfreundlich und feuersicher sind. Moderne Heizungsanlagen mit solarthermischen Anlagen bieten eine gute Brennstoffausnutzung. Auf diese Weise lässt sich in den vorgenannten Altersklassen bis zu 80% der Energie einsparen. Die Ausgaben der energetischen Modernisierung betragen nach Berechnungen der Deutschen Energieagentur im Durchschnitt 275 EUR pro m2. Diese amortisieren sich zu 110% innert von zehn Jahren durch die gesetzlich zulässige Umlage auf die Mieten.

Energetische Sanierungen sind folglich nicht nur wertsteigernd. Die Umlage erhöht auch die Mieterträge um eine 11%-Komponente. Durch die Anfertigung von aktualisierten Energiebilanzen wird vor Beginn der Sanierungen gewährleistet, daß alle Maßnahmen für bestehende Mieter weitgehend warmmietenneutral ausgeführt werden können.

Im vorgenannten Hamburger Zinshausportfolio wird der lokale Arbeitsmarkt durch Übertragung von Hauswartdiensten an Mieter gefördert. So konnte in 2011 ein handwerklich begabter und bei den Mietern akzeptierter Mieter nach langjähriger Erwerbslosigkeit eine ihn erfüllende Rolle in der Betreuung von fünf Objekten finden. In 2012 organisierte er ein Sommerfest für Mitbewohner und Nachbarn zugunsten der Harburger Tafel.

An Mission Investing interessierte gemeinnützige Stiftungen fördern die Kommunikation zwischen Vermögensanlage und Mittelverwendung. Wenn der Zweck der Stiftung soziale und ökologische Zielvorgaben verfolgt, sollte ein Anteil des Stiftungsvermögens für Mission Investments im Bereich Nachhaltiges Wohnen vorgesehen werden. Wenn keine eigene Immobilienverwaltung existiert, können nachhaltige Private Placements für Investments ab 50.000 EUR gezeichnet oder Exklusivprojekte mit Investments ab 3 Mio. EUR durchgeführt werden.

Entscheidend für den Erfolg von nachhaltigen Wohnprojekten sind glaubwürdige gesellschatliche, ökologische und finanzielle Eckdaten. In wirtschaftlicher Betrachtung sind Marktkenntnis und Marktzugang der Erwerbsabteilung entscheidend. Diese drücken sich in der Ausdifferenzierung auf eine Region und in einer Erfolgsbilanz bei Ankauf, Absatz und Bewirtschaftung aus. Soziale und ökologische Ziele sollten per Vertrag festgelegt sein. Emissionen sollten über ein externes Rating verfügen. Bei der Auswahl von Produkten kann eine auf nachhaltige Kapitalanlagen spezialisierte Bank helfen.

Christoph Marloh ist Gründer und CEO bei Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH. Das Unternehmen mit Sitz in Seevetal bei Hamburg ist auf Nachhaltige Wohnimmobilien im Hamburger Wohnimmobilienmarkt spezialisiert. Marloh arbeitet mit institutionellen und privaten Investoren zusammen. Schwerpunkte seiner Tätigkeit sind die Konzeption, Kapitalisierung und der Vertrieb von Private Placements mit nachhaltig bewirtschafteten Wohnimmobilien. Christoph Marloh ist Europäischer Energiemanager und Informatiker und lebt in Hamburg.

Weitere Unterlagen: Analyse zu Mission Investing: http://www.stiftungen.org

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Grundbesitz 24 über Nachhaltige Wohnimmobilien für den Werterhalt des Stiftungsvermögens

Negative Realzinsen als Problem für Stiftungen

Christoph Marloh, Geschäftsführer, Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH

Hamburg, 2.1.2012. Die Preissteigerungsraten steigen und haben die Umlaufrenditen der Bundesanleihen deutlich hinter sich gelassen. Der Verbraucherpreisindex stieg in 2011 um 2,7 % – nach 1,5% im Schnitt der vergangenen zehn Jahre. Um annähernd 4,5 Prozent stieg bereits im Februar 2011 der Index der wahrgenommenen Inflation (IWI), der auf einer besseren Gewichtung von Waren des alltäglichen Bedarfs basiert und die Ausgabenrealität vieler Zuwendungsempfänger wiederspiegelt. Bei einer Rendite deutscher Staatstitel von etwa 1,5% per annum resultiert eine negative Verzinsung der Stiftungsvermögen von 1 Prozent bis 3 Prozent p.a. „Da Stiftungen viele Funktionen tragen, die den Staat entlasten, führt Geldentwertung zu einer Einschränkung bürgerschaftlichen Einsatzes oder zu einer nicht erwünschten Verschiebung zu bürokratischen Strukturen“, sagte Christoph Marloh, Geschäftsführer von Grundbesitz 24. Weitere Informationen zu Christoph Marloh finden Sie an diesem Ort.

Dieser reale Vermögensverlust ist keine Fügung, sondern das Ergebnis staatlicher Kapitallenkung. Die EU-Kommission legte noch im Juni 2011 einen Entwurf der Bankenrichtlinie „Basel-III“ vor, der selbst im zweiten Jahr der südeuropäischen Schuldenkrise Finanzinstitute weiterhin von einer Kapitalunterlegung aller (!) Staatstitel des Euro-Gebietes befreit. Amerikanische Ökonomen haben das erfolgreiche Zusammenwirken liquiditätstreibender Notenbank-Maßnahmen und staatlicher Kapitallenkung zur Reduktion der öffentlichen Defizite analysiert. So konnte durch eine lange Ära negativer realer Zinsen die US-Staatsverschuldung von 117 Prozent des BSP (1945) auf 35 Prozent des BSP (1973) gesenkt werden. Bundesdeutsche Zeitungen sprechen in diesem Kontext seit Frühjahr dieses Jahres von „Zinsraub“ wie auch „finanzieller Repression“.

Substanzerhalt mit deutschen Wohnimmobilien

Stiftungen sind rechtlich verpflichtet, den Bestand des Stiftungsvermögens zu wahren. Die Stiftungsgesetze der Länder schreiben im Übrigen vor, daß für die Verwirklichung des Stiftungszweckes nur auf die Erträge des Stiftungsvermögens nicht aber auf die Substanz zurückgegriffen werden kann. Derzeitig stehen Stiftungen Staatsanleihen verstärkt skeptisch gegenüber. Auch schwankende Aktienfonds, Währungsanlagen oder „Absicherungen“ auf der Basis von Derivatenwerden laufend weniger als zuverlässige Anlagealteformen betrachtet.

Als renditetragender Sachwert gewinnen deutsche Wohnimmobilien des Bestandes vermehrt an Bedeutung. Deren Cash Flows haben sich über alle Konjunkturkrisen hinweg als robust bewiesen. Mietanpassungen geschehen in regelmäßigen Abständen im kompletten Wohnungsbestand und permanent im Rahmen der natürlichen Fluktuation. Durch die Vielfältigkeit der Mieterbeziehungen ist das Geschäft verwaltungsintensiv, der Eigner ist dagegen – verglichen mit Gewerbeimmobilien – in einer ausgezeichneten Verhandlungsposition. Die Wertentwicklung eines regional diversifizierten Objektportfolios liegt seit 1977 laufend oberhalb der Inflationsrate. Dies gilt gleichfalls für Hamburg, das, von der Süddeutschen Zeitung in ihrer Ausgabe vom 9.9.dieses Jahres als „Juwel des Nordens“ bewertet wurde. Hier beträgt die mittlere Mietsteigerung 5,8% nach dem Mietspiegel 2011.

„Der Hamburger Zinshausmarkt hatte in den letzten beiden Jahren erhebliche Preisanstiege zu verzeichnen. Ein Investment ist auch gegenwärtig noch vernünftig. Mehr als die Hälfte der Kaltmieten liegen aktuell noch unter 7 Euro pro Quadratmeter und Monat“, sagt Christoph Marloh, Geschäftsführer von Grundbesitz 24. Nähere Informationen zu Christoph Marloh finden Sie hier.

Wertsteigerung von Wohnungsbeständen durch Nachhaltigkeit

Eine zeitgemäße Aufwertung von Wohnungsbeständen ist mit Hilfe von energetische Optimierungen möglich. Viele Objekte aus den 1960er und 1970er Jahren befinden sich in gut eingewachsenen, attraktiven Stadtlagen. Durch eine energetische Verbesserung von Gebäudehülle und Anlagentechnik kann der Energiebedarf um bis zu 80% reduziert sowie der Wohnwert gesteigert werden. Die Investitionen werden nach geltendem Mietrecht über 10 Jahre zu 110% auf die Mieter umgelegt. Durch den großen Einspareffekt sind die Maßnahmen warmmietenneutral. Im September dieses Jahres forderte der Deutsche Mieterbund die Politik auf, die geplante „Energie-Afa“ eiligst zu beschließen, um das Volumen der Sanierungen zu erhöhen. Energieeffiziente Wohnimmobilien lassen sich zukünftig erheblich günstiger vermieten, weil die Preise für Energie schneller als die Preissteigerung steigen.

Private Placements kontra Publikums-Fonds

Für Investoren, die Wohnungsbestände nicht eigenhändig verwalten möchten, kommen Private Placements oder Publikums-Fonds in Frage. Unter den Publikums-Fonds sind geschlossene Wohnimmobilien-Fonds angesichts erheblicher Startkosten oft rechtlich nicht für Stiftungen geeignet, da sie anfänglich aus dem Kapital statt aus laufenden Erlösen auszahlen. Offene Zinshaus-Fonds bieten wegen hoher laufender Gebühren vielfach nur geringe Renditen. Private Placements von Wohnimmobilien-Spezialisten werden somit für viele Stiftungen zu einer wirklichen Alternative.

Dazu gehört das Private Placement „Nachhaltige Wohnimmobilien Renditefonds Nord“ der Hamburger Grundbesitz 24. Die Verwaltung von Grundbesitz 24 hat mit Hamburger Wohnimmobilien seit 1998 durchgehend Renditen von 8 Prozent bis 11 Prozent p.a. (IRR) erzielt. Das aktuelle Private Placement investiert Euro 19.000.000 in ein Portfolio von energetisch optimalen Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen in der Metropolregion Hamburg. Die Invest-Quote beträgt 98,5 Prozent. Die Modernisierungsinvestitionen belaufen sich auf ungefähr 14 Prozent des Volumens. Es wird nur in der Währung Euro und zu ungefähr 50% langfristig finanziert, die Tilgung beträgt 1,5% pro Jahr. Die fortlaufenden Ausschüttungen erfolgen dreimonatlich in Höhe von etwa 5% per annum und ausschließlich aus laufenden Erträgen. Das Portfolio wird vierteljährlich bewertet. Die Mindestbeteiligung beträgt ? 200.000. Die Anleger- und Treuhandverwaltung erfolgt durch Rödl & Partner. Investmententscheidungen werden durch einen unabhängigen Investmentausschuß getroffen.

Durch aktives Asset Management konnten die Mieteinnahmen des Bestandes in 2011 um 8% gesteigert werden. Bestandsmieten wurden hierbei nicht erhöht. Die Ausschüttungen lagen im vorgenannten Zeitraum um 18% über Plan. Im Juni 2011 erhielt das Private Placement das A- Rating von Invest-Report.

Nähere Informationen: www.grundbesitz24.de.

Die Nachhaltige Wohnimmobilien Renditefonds von Grundbesitz 24 erfüllen Klimaziele des Bündnisses für Wohnen in Hamburg früher

Effizienzziele der Fonds liegen um 32% unter der Richtmarke von Senat und Wohnungsverbänden.

Hamburg, 21.9.2011. Die Energiesparziele der Nachhaltige Wohnimmobilien Renditefonds von Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH liegen etwa 32% unter den Einsparzielen von Hamburger Senat und Wohnungswirtschaft. In ihrem „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“ hatten die Partner am 20.9.2011 erklärt, den Verbrauch von Heizenergie von Wohnungen bis zum Jahr 2020 auf im Durchschnitt 133 kWh/m2a zu senken. Die Fonds von Grundbesitz 24 planen, schon Jahre eher einen Energiebedarf von unter 100 kWh/m2a zu erreichen. In dieser Zahl ist neben der Heizenergie auch der Energiebedarf für die Bereitung von Warmwasser enthalten. Dieses macht normalerweise einen Anteil von 10% bei nicht sanierten Bestandsobjekten aus. Dadurch liegen die Renditefonds von Grundbesitz 24 um 32% unterhalb des Bündniswertes in Höhe von zusammen etwa 150 kWh/m2a.

Der Senat hatte sich im Bereich „Wohnen und Stadtentwicklung“ für die 20. Legislaturperiode große Ziele gesetzt. Dabei sollten die Voraussetzungen für den jährlichen Bau von 6.000 Wohneinheiten geschaffen werden. 2.000 sollten geförderte Wohnungen sein. Vor diesem Hintergrund vereinbarten die Freie und Hansestadt Hamburg, die Wohnungsverbände und die SAGA GWG die maßgeblichen Rahmendaten bei Neubau, Klimaschutz und energetischen Standards, Städtebau und Bewahrung von Backstein-Fassaden wie auch bei der Behandlung von Wohnungsnotfällen.

Christoph Marloh, Geschäftsführer, Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH

„Eine bedeutende Reduzierung des Energieverbrauches rechnet sich nicht nur für Umwelt und längerfristig denkende Besitzer, sondern gewährleistet nicht zuletzt die soziale Stabilität einer Stadt „, sagte Christoph Marloh, Geschäftsführer der Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH. „Innerhalb von gut 10 Jahren würden die monatlichen Bruttomieten von nicht sanierten Gebäuden aus den 1960er Jahren in durchschnittlicher Lage bei anhaltender Energiepreis-Inflation ein Niveau von 16 Euro pro m2 erreichen. Das wird dort niemand bezahlen können.“ Weitere Daten zu Christoph Marloh finden Sie hier.

Durch energetische Optimierungen im Bestand läßt sich der Energiebedarf von Gebäuden aus den 1960er und 1970er Jahren um annähernd 80% senken. In Folge dessen kann bei normaler Mietentwicklung in mittlerer Hamburger Lage voraussichtlich auch in über 10 Jahren eine monatliche Bruttomiete um 10 Euro pro m2 angeboten werden. Wichtig ist, daß die Sanierungsstrategien deutscher Bestandshalter, die seitens der Deutschen Energieagentur (dena) in einer Studie dokumentiert wurden, auch in Hamburg umgesetzt werden.

Entsprechend den Zielsetzungen des Integrierten Energie- und Klimaprogramms Deutschlandshatte sich die Freie und Hansestadt Hamburg mit seinem Klimakonzept das Ziel gesetzt, die CO2-Emissionen um 40 V. H. bis 2020 und um mindestens 80 V. H. bis 2050 gegenüber dem Zustand von 1990 zu reduzieren. Die Wohnungsverbände identifizierten sich mit dem neuen Bündnis zu den Klimaschutzzielen des Senats.

„Der Energiebedarf für die Bereitung von Warmwasser läßt sich auch im Mietwohnungsbau mittels solarthermischen Anlagen häufig um mehr als 50 Prozent senken. Deshalb und wegen der überschaubaren Aufwendungen wäre die Betrachtung in den Bündniszielen sinnvoll gewesen“, sagt Christoph Marloh, Geschäftsführer der Grundbesitz 24. „Die Fonds von Grundbesitz 24 setzen auf die Verwendung aller sinnvollen Verfahren zur Verbesserung von Gebäudehülle und Energieerzeugung. Dazu zählen solarthermische und moderne Zentralheizungen genauso wie Wärmedämmverbundsysteme mit und ohne Klinker und die Dämmung von Kellerdecken und Geschoßdecken als Baumaßnahmen mit kurzen Amortisationszeiten“. Nähere Angaben zu Christoph Marloh finden Sie an dieser Stelle.

Über die Nachhaltigen Wohnimmobilien Renditefonds:

Die Renditefonds investieren in Objekte in Hamburg und anderen norddeutschen Ballungsräumen ab Herstellungsjahr 1960 und streben die energetisch nachhaltige Bewirtschaftung des zu erwerbenden Bestandes an. Der Renditefonds Nord hatte am 18.6.2011 das Rating A- von Invest-Report, einem unabhängigen Analystenhaus für geschlossene Fonds, erhalten. Die Analysten bestätigten dem Fonds von Grundbesitz 24 eine „solide Konzeption“ und eine „überdurchschnittlich hohe Einnahmesicherheit“. Ziel ist die Reduzierung des Verbrauches von Primärenergie im Bereich der Bestandswohnungen um etwa 80%.

Wohnhäuser sind für mehr als 30 % des Primärenergiebedarfs verantwortlich. Für die Objekte im Bestand des ersten Fonds ist ein Primärenergieverbrauch von unterhalb 100 Kilowattstunden/m2a sowie eine gesamte Einsparung von 102 Mio. Kilowattstunden beziehungsweise 10,2 Mio. Ltr. Heizöl beabsichtigt. Mit der eingesparten Energie ließe sich Wärmedamm-Werkstoff für eine Stadt von über 4.000 Einfamilien-Wohnhäusern produzieren. Der Renditefonds verbindet eine geplante Nachsteuer-Rendite von 6,9% p.a. mit dem erhöhten Schutz von Mietern vor künftig weiter steigenden Energiepreisen. Die laufenden Auszahlungen belaufen sich auf durchschnittlich 4,6 % pro Jahr Sie beginnen mit 2,7 % in 2011 und steigen auf 7 % p.a. zum Ende der Laufzeit. Am Schluss der Laufzeit erfolgt zusätzlich zu den laufenden Auszahlungen und der Kapitalrückzahlung eine zusätzliche Auszahlung an die Anleger aus dem prognostizierten Veräußerungsgewinn. Durch frühzeitige Absprache mit den Behörden werden evtl. gegebene soziale Mieterbelange berücksichtigt.

Über Grundbesitz 24:

Die Grundbesitz 24 GmbH besitzt eine erfolgreiche Leistungsbilanz im Bereich des Erwerbes, der Erwerbsfinanzierung, der Entwicklung, der Bewirtschaftung und der Veräußerung von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen. Unter der Direktion ihres Geschäftsführers Rudolf Marloh hat die Grundbesitz 24 GmbH von 2002 bis 2005 einen Wohnimmobilienbestand von Euro 6,8 Mio. akquiriert, mit einer Gewinnmarge von 7% bewirtschaftet und mit einem Gewinn von 26Prozent vermarktet (IRR der GmbH=8% vor Steuern). Vorher hatte Herr Marloh als Alleingeschäftsführer der Telos Haus und Grund Hamburg GmbH von 1997 bis 2000 einen Wohnimmobilienbestand von Euro 37,8 Mio. akquiriert, mit einer Rendite von 9 Prozent verwaltet und mit einem Gewinn von 20 Prozent vermarktet (IRR der GmbH = 11% vor Steuern).

 

Fondsanbieter Grundbesitz 24 zur finanziellen Repression in der BRD und den Vereinigten Staaten als Herausforderung für den Vermögenserhalt

Hamburg, 14.8.2011. Die Bezeichnung der Finanziellen Repression bezeichnet eine staatliche Kapitallenkung zwecks Entschuldung öffentlicher Haushalte angesichts ansonsten freier Märkte. Der Begriff wurde 1973 durch die US-Ökonomen Shaw und McKinnon geprägt. Angesichts der erhöhten Inflationsraten in Deutschland und den Vereinigten Staaten würden bei einem intakten Kapitalmarkt die Zinsen steigen und reale Vermögensverluste verhindert. Daß das in Deutschland und den Vereinigten Staaten nicht der Fall ist, liegt an staatlichen Eingriffen in die Zins- und Anleihemärkte. Dazu gehören die „Zero Interest Rate Policies“ der EZB und der US-Notenbank wie auch die bei Kapitalsammelstellen mit Basel II und Basel III regulatorisch vorprogrammierte Investition in Staatsanleihen.

Christoph Marloh, Geschäftsführer, Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH

 

 

In den USA hat die Inflationsrate im Juli 2011 den Stand von 3,6% erreicht. In Deutschland hat die Inflationsrate im Juli 2011 ein Hoch in Höhe von 2,4% erreicht. Im gleichen Monat sank die durchschnittliche Rendite deutscher Staatsanleihen auf ebenfalls 2,4%. Daraus folgt eine reale Rendite von 0,0%. Nach Steuern stellte sich die Rendite negativ. Sie beträgt minus 1,14% beim Spitzensteuersatz in Höhe von 45% zzgl. 5,5% SolZ. Die „Zero Interest Rate Policies“ der Notenbanken sowie die erzwungene Anlage in Staatsanleihen verzerren den Zinsmarkt. Diese Eingriffe führen zu niedrigeren Zinsen über das gesamte Laufzeitspektrum. Sie erfolgen zu Lasten der privaten Vermögen und Pensionsansprüche.

Mit einem höheren nominalen Steueraufkommen bei fallenden Zinsen wird die Zinsbelastung der öffentlichen Haushalte reduziert. Zur selben Zeit sinkt der reale Wert der ausstehenden Staatsschulden. Diese stiegen nach der Finanz- und Wirtschaftskrise stark an, da die öffentlichen Haushalte durch eine de facto unbeschränkte Staatsgarantie für marode deutsche Banken und die GIPS-Staaten wesentlich belastet wurden.

In den USA fiel die Quote der Staatsschulden am Bruttosozialprodukt von 117% im Jahr 1945 auf 35% in 1973. Diese beachtliche Entschuldung der Vereinigten Staaten von Amerika vollzog sich vor dem Hintergrund wirtschaftlichen Wachstums, zunehmender Inflation sowie stark regulierter Finanzmärkte. Während der nominale Schuldenstand der Vereinigten Staaten sich wenig veränderte, war der Realzins in den Vereinigten Staaten von Amerika in der Hälfte aller Jahre zwischen 1945 und 1980 negativ. Im Mittel wurde hierbei eine Reduktion der Staatsschulden in Höhe von 3% p.a. bis 4% p.a. erzielt. Das geht aus einer Untersuchung der Wirtschaftswissenschaftler Carmen M. Reinhart und M. Belen Sbrancia aus dem Jahre 2011 hervor. Die Studie trägt den Titel „The Liquidation of Government Debt“ und wurde für das National Bureau of Economic Research der USA angefertigt.

„Die erfolgreiche Entschuldung der Vereinigten Staaten von Amerika nach 1945 über finanzielle Repression ist für Fiskalpolitiker und Zentralbankchefs offenbar ein verlockendes Vorbild“, sagte Christoph Marloh, Geschäftsführer der Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH. „Die geräuschlose Enteignung der Geldvermögen ist politisch vorteilhaft gegenüber direkten Steuererhöhungen. Anleger und Sparer antworten zunehmend mit individuellen Gegenstrategien auf der Basis renditetragender Sachwerte. Wohnimmobilien-Investments haben als konjunkturbeständige Sachwerte verstärkt an Bedeutung gewonnen“.

Der im Juli 2011 von EU-Binnenmarktkommissar Michel Barnier vorgelegte Entwurf der neuen Aufsichtsregeln für Banken (Basel III) sieht trotz der wachsenden Staatsschuldenkrise im Euroraum vor, daß Staatsanleihen von der Kapitalunterlegung nach wie vor ausgenommen werden.

Ein Investment in Realwerte empfiehlt auch Bill Gross, Gründer und Managing Director von PIMCO, dem umsatzstärksten amerikanischen Anleihen-Anleger. In seinem Investment-Outlook vom August 2011 bezeichnet er ausdrücklich Finanzielle Repression, Inflation und Dollarabwertungen als Optionen der US-Regierung für die Bewätigung der Staatsdefizite.

Teuerung führt nicht zuletzt zu einer Benachteiligung einkommensschwacher Schichten, weil der private Ausgabenanteil für Energie und Nahrungsmittel überproportional steigt. Die Heizölpreise sind von EUR 35 pro 100 Liter im Jahr 2002 auf EUR 83 pro 100 Liter im Jahr 2011 gestiegen. Das ist eine Steigerung um 137% in 9 Jahren. Die durchschnittliche jährliche Teuerungsrate beträgt somit 10%. Demzufolge werden die Energiekosten für das Wohnen in wenigen Jahren über den Kaltmieten liegen. Energetisch optimierte Wohnimmobilien sind ein Instrument zur Sicherung der sozialen Stabilität geworden. Mieter können vor Verarmung oder Gesundheitsschäden geschützt werden. Energetisch optimierte Wohnhäuser sind nicht zuletzt eine bevorzugte Objekt-Klasse. Durch die energetische Optimierung kann sichergestellt werden, daß auf lange Sicht ein erhöhter Teil der Gesamtmieten beim Besitzer verbleibt und nicht zu Ungunsten der Mieter für inflationierte Energiekosten verwendet werden muss.

„Die Energiepreise werden vor dem Hintergrund der zunehmenden Inflation weiter steigen“, sagt Christoph Marloh, Geschäftsführer der Grundbesitz 24. „Durch energetische Modernisierungen erlangen Mieter nachhaltige Kostensicherheit während Investoren den Wert ihres Zinshausportfolios erhöhen. Die Renditefonds für Nachhaltige Wohnimmobilien zeigen, daß Vermögens-, Umwelt- und Mieterschutz heute Hand in Hand gehen“.

Zu den Renditefonds für Nachhaltige Wohnimmobilien :

Die Renditefonds investieren in Objekte in Hamburg und anderen norddeutschen Metropolregionen ab Baujahr 1960 und streben die energetisch nachhaltige Bewirtschaftung des zu erwerbenden Bestandes an. Der Wohnungsfonds Nord hatte am 18. Juni 2011 das Rating A- von Invest-Report, einem unabhängigen Analystenhaus für geschlossene Fonds, bekommen. Die Analysten bescheinigten dem Fonds von Grundbesitz 24 eine „solide Konzeption“ und eine „überdurchschnittlich hohe Einnahmesicherheit“. Ziel ist die Minderung des Verbrauches von Primärenergie im Bereich der Bestandswohnungen um etwa 80%. Wohnimmobilien sind für mehr als 30 % des Primärenergiebedarfs verantwortlich. Für die Objekte im Bestand des ersten Fonds ist ein Verbrauch von Primärenergie von unter 100 Kilowattstunden/m2a sowie eine gesamte Einsparung von 102 Millionen Kilowattstunden beziehungsweise 10,2 Mio. Ltr. Heizöl beabsichtigt. Mit der eingesparten Energie ließe sich Wärmedamm-Material für eine Kleinstadt von mehr als 4.000 Einfamilien-Wohnhäusern erzeugen. Der Fonds verbindet eine beabsichtigte Nachsteuer-Rendite von 6,9% p.a. mit dem erhöhten Schutz von Mietern vor weiter steigenden Energiepreisen. Die fortlaufenden Auszahlungen betragen im Durchschnitt 4,6 % per annum Sie beginnen bei 2,7 % in 2011 und steigen auf 7 % pro Jahr zum Schluss der Laufzeit. Am Schluss der Laufzeit erfolgt zusätzlich zu den fortlaufenden Auszahlungen und der Kapitalrückzahlung eine weitere Auszahlung an die Investoren aus dem prognostizierten Veräußerungsgewinn. Durch frühzeitige Absprache mit den Behörden werden evtl. gegebene soziale Belange von Wohnungsmietern berücksichtigt.

Zur Grundbesitz 24:

Die Grundbesitz 24 GmbH verfügt über eine erfolgreiche Leistungsbilanz im Arbeitsgebiet des Erwerbes, der Finanzierung, der Entwicklung, der Bewirtschaftung und der Veräußerung von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen. Unter der Leitung des Geschäftsführers Rudolf Marloh hat die Grundbesitz 24 GmbH von 2002 bis 2005 einen Bestand an Wohnimmobilien in Höhe von Euro 6,8 Mio. akquiriert, mit einer Rendite von 7% verwaltet und mit einem Gewinn von 26Prozent vermarktet (IRR der GmbH=8Prozent vor Steuern). Zuvor hatte Herr Marloh als Alleingeschäftsführer der Telos Haus und Grund Hamburg GmbH von 1997 bis 2000 einen Bestand an Wohnimmobilien von Euro 37,8 Mio. akquiriert, mit einer Gewinnmarge von 9 Prozent verwaltet und mit einem Vorsteuergewinn von 20 % veräußert (IRR der GmbH = 11% vor Steuern).

Grundbesitz 24: Fonds für Nachhaltige Wohnimmobilien übertrifft Prognose um 18,5%

Hamburg, 22.7.2011. Der Nachhaltige Wohnimmobilien Renditefonds Nord der Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH hat im ersten Semester 2011 sein Auszahlungsziel um 18,5% übertroffen. Grund sind die erhöhten Mieterlöse des verwalteten Bestandes, die um 4,0 % erhöht werden konnten. Diese Verbesserung konnte innerhalb von nur sechs Monaten seit dem 31.12.2010 erzielt werden. Im Bereich der Bestandswohnungen fanden hierbei keine Erhöhungen der Mieten für laufende Mietverhältnisse statt. Erst im Juni 2011 hatte der Fonds das Rating A- erhalten.

Grund für die überdurchschnittliche Entwicklung ist eine aktive Objektbewirtschaftung durch das Fondsmanagement. So erfolgten Neuvermietungen im Rahmen der üblichen Fluktuation um etwa 50% ertragreicher als bisher. Dadurch steigerte sich die Jahresnettokaltmiete des Bestandes seit Jahresbeginn schon um 4,0%. Im Emissionsprospekt vorgesehen sind jährliche Erlössteigerungen von 2,5%. Die Verwaltungskosten fielen im gleichen Zeitraum geringer aus, als geplant. Alles in allem war damit eine um 18,5% höhere Auszahlung an Teilhaber zum 30.6.2011 möglich, als im Prospekt geplant. Die Zahlung erfolgt aus den laufenden Erlösen.

Christoph Marloh, Geschäftsführer, Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH

„Wir freuen uns über die gute Entwicklung des Fonds“, sagt Christoph Marloh, Geschäftsführer der Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH. „In Anbetracht der allgemein stark gestiegenen Preise auf dem Hamburger Wohnimmobilienmarkt hat der Renditefonds besonders glücklich eingekauft und klug verwaltet. Damit ist der Fonds erste Wahl für sicherheitsbewußte Investoren, die gute Renditen erwirtschaften möchten“.

Der Wohnungsfonds hatte am 18. Juni 2011 das Rating A- von Invest-Report, einer unabhängigen Analystenfirma für geschlossene Fonds, erhalten. Die Analysten bescheinigten dem Renditefonds von Grundbesitz 24 eine „solide Konzeption“ und eine „überdurchschnittlich hohe Einnahmesicherheit“. Weitere Informationen zum A- Rating des Fonds finden Sie hier. Der Renditefonds erwirbt vermietete Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen in aussichtsreichen Hamburger Lagen und führt großteils warmmietenneutrale energetische Modernisierungen durch. Ziel ist die Reduzierung des Verbrauches von Primärenergie im Wohnungsbestand um etwa 80%.

 „Durch energetische Modernisierungen profitieren Mieter, die in den letzten Jahren dem Kostenanstieg im Energiebereich schutzlos ausgeliefert waren„, sagt Rudolf Marloh, Geschäftsführer der Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH. „Preisanstiege von bis zu 50% wie im Jahr 2010 lassen sie künftig kalt während sich in den Objekten die Wohnbehaglichkeit durch warme Wände verbessert„.

 Über die Nachhaltigen Wohnimmobilien Renditefonds:

Die Renditefonds investieren in Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen in norddeutschen Metropolregionen ab Herstellungsjahr 1960 und streben die energetisch nachhaltige Bewirtschaftung des zu erwerbenden Bestandes an. Wohnimmobilien sind für mehr als 30 Prozent des Primärenergiebedarfs verantwortlich. Durch energetische Sanierungen kann der Primärenergiebedarf je nach Herstellungsjahr um bis zu 80% reduziert werden. Für die Bestandsobjekte des ersten Fonds ist ein Primärenergieverbrauch von weniger als 100 Kilowattstunden/m2a sowie eine Gesamteinsparung von 102 Millionen kWh entsprechend 10,2 Millionen Ltr. Heizöl vorgesehen. Mit der eingesparten Energie ließe sich Wärmedamm-Werkstoff für eine Stadt von über 4.000 Einfamilienhäusern erzeugen. Der Fonds verbindet eine geplante Nachsteuer-Rendite von 6,9% p.a. mit dem erhöhten Schutz von Mietern vor künftig weiter steigenden Energiepreisen. Die laufenden Auszahlungen belaufen sich auf im Durchschnitt 4,6 Prozent per annum Sie beginnen mit 2,7 Prozent in 2011 und steigen auf 7 Prozent p.a. zum Schluss der Laufzeit. Am Ende der Laufzeit erfolgt zusätzlich zu den fortlaufenden Auszahlungen und der Kapitalrückzahlung eine zusätzliche Auszahlung an die Anleger aus dem prognostizierten Veräußerungsgewinn. Durch frühzeitige Absprache mit den Behörden werden möglicherweise gegebene soziale Belange von Wohnungsmietern berücksichtigt. Weitere Informationen finden Sie hier.

 Zur Grundbesitz 24:

Die Grundbesitz 24 GmbH besitzt eine erfolgreiche Leistungsbilanz im Bereich des Erwerbes, der Erwerbsfinanzierung, der Objektentwicklung, der Bewirtschaftung und der Veräußerung von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen. Unter der Direktion ihres Geschäftsführers Rudolf Marloh hat die Grundbesitz 24 GmbH von 2002 bis 2005 einen Bestand an Wohnimmobilien von Euro 6,8 Millionen erworben, mit einer Gewinnmarge in Höhe von 7% verwaltet und mit einem Vorsteuergewinn in Höhe von 26% vermarktet (IRR der GmbH=8% vor Steuern). Vorher hatte Herr Marloh als Alleingeschäftsführer der Telos Haus und Grund Hamburg GmbH von 1997 bis 2000 einen Bestand an Wohnimmobilien von Euro 37,8 Millionen erworben, mit einer Gewinnmarge von 9 % bewirtschaftet und mit einem Gewinn von 20 % vermarktet (IRR der GmbH = 11% vor Steuern). Weitere Informationen: zu Grundbesitz 24.

Christoph Marloh vom Fondsanbieter Grundbesitz 24 im Gespräch mit Prof. Ernst Ulrich von Weizsäcker

Hamburg, der 16.5.2011. Der Faktor Fünf für die Optimierung der Energieeffizienz im Bereich der Bestandswohnungen ist machbar. Das ist das Resultat eines Dialoges von Grundbesitz 24 Emissionshaus mit Prof. Ernst Ulrich von Weizsäcker.

Die Fonds für nachhaltige Wohnimmobilien von Grundbesitz 24 implementieren die von Professor von Weizsäcker angeregte Steigerung der Effizienz in Höhe des „Faktors Fünf“. Mit seinem Werk „Faktor Fünf – Die Formel für nachhaltiges Wachstum“ stellte Ernst Ulrich von Weizsäcker im Jahr 2010 das Konzept eines zukunftssicheren, nachhaltigen Wirtschaftens vor. Ziel müsse sein, aus einer Kilowattstunde fünfmal so viel Vermögen zu erzeugen wie bisherig. Weizsäcker zeigt, wie wir Rohmaterialien effektiver einsetzen und mit der Verwendung neuartiger Techniken Wohlstand und Lebensqualität wachsen lassen können. Sein Bericht an den Club of Rome ist eine Entgegnung auf die aktuellen ökologischen Probleme. Auf dem Kongreß des Ikowo e.V. im April in der Freien und Hansestadt Hamburg erneuerte von Weizsäcker seine Thesen und redete mit Christoph Marloh von Grundbesitz 24 über die Rolle des Wohnungsbestandes sowie über die Fonds für Nachhaltige Zinshäuser von Grundbesitz 24.

Ernst Ulrich von Weizsäcker (Photo: Stefan Röhl)

„Der Faktor Fünf für die Verbesserung der Energieeffizienz im Wohnungsbestand ist möglich“, sagt Prof. Dr. Ernst-Ulrich von Weizsäcker. „Der Wert von Immobilien wird wackelig, wenn man die Chancen einer energieeffizienten Bauweise verschläft. Umgekehrt wird man seine Freude an der Wertentwicklung haben, wenn man eben diese Chancen wahrnimmt. Der Treiber ist wahrscheinlich der Weltmarktpreis für Öl, Gas oder Strom für Heizung, Kühlung und Geräte im Haus“.

Die Renditefonds für nachhaltige Wohnimmobilien führen energetische Sanierungen im Wohnungsbestand durch. Mit Reduzierungen von etwa 80% des Bedarfs an Primärenergie wird die durch von Weizsäcker aufgestellte Forderung nach einer Effizienzsteigerung um den „Faktor Fünf“ erreicht.

„Wir freuen uns sehr über die Bestätigung durch führende Wissenschaftler. Energetische Modernisierungen im Bestand sind Maßnahmen des praktikablen Naturschutzes, des Mieterschutzes und der Wertsteigerung für Anteilseigner“, sagt Christoph Marloh, CEO von Grundbesitz 24, dem Emittent von nachhaltigen Wohnimmobilien-Fonds. Nähere Informationen zu Christoph Marloh.

Das Einsparpotential im vorhandenen Wohnungsbestand ist immens. Der Verbrauch von Primärenergie von Mehrfamilienhäusern der Baujahre 1960 bis 1978 beträgt durchschnittlich jenseits von 300 kWh pro Quadratmeter und Jahr und läßt sich durch Modernisierung wirtschaftlich um annähernd 80% absenken. Etwa drei Viertel der Bestandswohnungen wurden vor 1990 erbaut.

„Die vorhersehbaren Energiepreissteigerungen führen zu einem weiter zunehmenden Ertragspotential von energetisch modernisierten Wohnimmobilien des Bestandes im Wettbewerb mit unsanierten Wohnimmobilien. Auch Mieter haben Vorteile:  Preisschocks wie in den Jahren 2009 bis 2010 lassen Mieter von sanierten Wohnimmobilien zukünftig kalt“, sagt Christoph Marloh, CEO von Grundbesitz 24, dem Anbieter von Renditefonds für nachhaltige Wohnimmobilien. Weitere Informationen zu Christoph Marloh.

Eine energetische Verbesserung der Gebäudehülle wird zumeist durch weitere Isolierung der Außenwände mit Wärmedämmverbundsystemen, durch Isolierung der Dächer und obersten Geschossdecken sowie über eine Dämmung der Kellerdecke realisiert. Im Zuge der Baumaßnahmen ist in der Regel der Austausch von Fenstern und Haustüren zu empfehlen. Durch Warmwasserbereitung mit Solarthermie-Installationen sowie Rückgewinnung von Wärme aus Abluft können Heizungsanlagen weiter entlastet werden. Der verkleinerte Bedarf an Heizleistung wird je nach Objekt durch zeitgemäße kompakte Brennwert-Systeme oder Fernwärme gedeckt.

Herr von Weizsäcker war Hochschulprofessor für Biologie an der Hochschule Essen, Präsident der Hochschule/Gesamthochschule Kassel, Direktor am Zentrum der Vereinten Nationen für Science and Technology in New York, Direktor des Instituts für Europäische Umweltpolitik in Bonn, und Vorsitzender des Wuppertal Instituts für Klima, Umwelt, Energie. In den Jahren 1998 – 2005 war er MdB für die SPD, 2006 bis 2008 lehrte er an der University of California, Vereinigte Staaten. 2008 wurde er mit dem Deutschen Umweltpreis ausgezeichnet. Heute lebt von Weizsäcker in Emmendingen, Deutschland.

Über die Renditefonds für Nachhaltige Wohnimmobilien:
Die Renditefonds investieren in Objekte in norddeutschen Ballungsräumen ab Herstellungsjahr 1960 und streben die energetisch nachhaltige Bewirtschaftung des zu erwerbenden Bestandes an. Wohnhäuser sind für mehr als 30 Prozent des Primärenergiebedarfs verantwortlich. Durch energetische Modernisierungen kann der Bedarf an Primärenergie je nach Herstellungsjahr um bis zu 80% reduziert werden. Für die Bestandsobjekte des ersten Fonds ist ein Verbrauch von Primärenergie von unterhalb 100 kWh/m2a und eine gesamte Einsparung von 102 Millionen Kilowattstunden bzw. 10,2 Millionen Liter Heizöl vorgesehen. Mit der eingesparten Energie ließe sich Wärmedamm-Material für eine Kleinstadt von über 4.000 Einfamilienhäusern erzeugen. Der Fonds verbindet einen beachsichtigten Nachsteuer-Überschuß von 6,9Prozent p.a. mit dem erhöhten Schutz von Mietern vor weiter steigenden Energiepreisen. Die laufenden Auszahlungen betragen durchschnittlich 4,6 % p.a. Sie beginnen mit 2,7 % in 2011 und steigen auf 7 % pro Jahr zum Ende der Laufzeit. Am Schluss der Laufzeit erfolgt zusätzlich zu den fortlaufenden Auszahlungen und der Kapitalrückzahlung eine weitere Auszahlung an die Anleger aus dem prognostizierten Veräußerungsgewinn. Durch frühzeitige Absprache mit den Behörden werden eventuell gegebene soziale Mieterbelange berücksichtigt.

Zur Grundbesitz 24:

Die Grundbesitz 24 GmbH verfügt über eine erfolgreiche Leistungsbilanz im Arbeitsgebiet des Erwerbes, der Finanzierung, der Entwicklung, der laufenden Bewirtschaftung und der Veräußerung von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen. Unter der Direktion ihres Geschäftsführers Rudolf Marloh hat die Grundbesitz 24 GmbH von 2002 bis 2005 einen Wohnimmobilienbestand von Euro 6,8 Mio. erworben, mit einer Rendite in Höhe von 7Prozent bewirtschaftet und mit einem Vorsteuergewinn von 26Prozent veräußert (IRR der GmbH=8Prozent vor Steuern). Vorher hatte Herr Marloh als Alleingeschäftsführer der Telos Haus und Grund Hamburg GmbH von 1997 bis 2000 einen Bestand an Wohnimmobilien von Euro 37,8 Mio. akquiriert, mit einer Rendite von 9 % bewirtschaftet und mit einem Gewinn von 20 % vermarktet (IRR der GmbH = 11% vor Steuern).

Dritte Kürzung in 3 Monaten: England streicht Solarförderung um 70%

Nach dem bereits Deutschland, Frankreich, Spanien, die Tschechische Republik und Italien eine zum Teil rückwirkende Reduzierung der Solarförderungen umgesetzt oder angekündigt haben, hat nun die englische Regierung am 23. März 2011 bekannt gegeben, daß sie die Solarförderung ebenfalls drastisch reduzieren will.

Danach soll die Förderung für Photovoltaikanlagen ab 250 kW Leistung um über 70 % von 29,3 p/kWh auf 8,5 p/kWh abgesenkt werden.  Die Ankündigung hatte bereits Auswirkungen: geplante Investitionen auf der Insel wurden von einzelnen Anbietern kurzerhand gestoppt.

Im Dezember 2010 hatte bereits Spanien auf Grund des Budgetdefizits rückwirkend die Einspeisevergütung für Solarstrom gekürzt. Am 3. März 2011 folgte die Regierung des bisher als budgetär zuverlässig geltenden Italien. Fondsanbieter mit stark fremdfinanzierten Produkten sehen sich in diesen Ländern mit erheblichen Schwierigkeiten konfrontiert.

Kommentar:
Bei stark verschuldeten Staaten bestätigt sich erneut die finanzielle Hackordnung: erst PIMCO, dann die lokale Schwerindustrie, dann alle anderen Investoren.   Bestmögliche Sicherheit gewähren nur Investments, die sich von Hause aus rechnen. Das war bereits zu Fuggers Zeiten so.  Zu diesen Investments gehören Wohnimmobilien, die für über 30% des deutschen Endenergieverbrauches verantwortlich sind. Zinshäuser haben im Gegensatz zu PV-Anlagen nicht nur nach 20 Jahren eine solide Exit-Perspektive, sondern lassen sich inzwischen ohne Subventionen gewinnbringend energetisch modernisieren. Mit energetischen Modernisierungen tragen die Nachhaltigen Wohnimmobilien Renditefonds von Grundbesitz 24 dazu bei, bestmöglichen Kapitalerhalt mit Vorteilen für Umwelt, Anleger und Mieter zu verbinden.

Quelle: Rödl & Partner, Kommentar von Christoph Marloh.

Auch Italien kürzt rückwirkend Solarförderung

Laut Rödl & Partner hat die italienische Regierung am 03. März 2011 die Verabschiedung des Regierungsgesetzes (decreto legislativo) zur Umsetzung der Richtlinie 2009/28/EG zur Förderung der Nutzung von Energie aus erneuerbaren Quellen („Neue Energiedekret”) bekannt gegeben.

Entgegen den Erwartungen, die das Ministerialdekret vom 6. August 2010 („Conto Energia 3”) geweckt habe, werde mit der Verabschiedung des Neuen Energiedekrets die Planung und Fortführung von derzeit laufenden Investitionen in gravierender Weise gefährdet und es könne damit der gesamten Solarindustrie in Italien einen schweren und nachhaltigen Schaden zugefügt werden. Die verabschiedeten Änderungen würden eine sofortige und radikale Unterbrechung aller privater Investitionen sowie der Finanzierungen durch Banken verursachen sowie neue Vorhaben unterbinden, und dies im besten Fall bis zur Verabschiedung der neuen Fördertarife, die ab dem 1. Juni 2011 gelten würden. Das Neue Energiedekret sehe vor, dass die Fördertarife des seit dem 1. Januar 2011 wirksamen Conto Energia 3 nur noch denjenigen Photovoltaikanlagen zuerkannt würden, die bis spätestens zum 31. Mai 2011 tatsächlich an das Netz angeschlossen würden. Alle Photovoltaikanlagen, die nach dem 31. Mai 2011 an das Netz angeschlossen würden, erhielten die noch durch ein bis spätestens zum 30. April 2011 zu erlassendes neues Dekret festzulegende Fördertarife. Nach nichtamtlichen Angaben beabsichtige die Regierung,  diese Fördertarife nachhaltig zu verringern und hierbei unter anderem die Verringerung der Materialkosten zu berücksichtigen sowie eine jährliche Deckelung der Gesamtfördermenge vorzusehen.

Rödl & Partner in Rom geht zwar davon aus, daß die bekannt gewordenen Regelungen verfassungswidrig seien und Rechtsmittel Erfolgschancen hätten. Trotzdem ist das Vorhaben ein herber Schlag für die junge Solarbranche, die bisher davon ausging, daß Italien „klug genug“ sei, dem Beispiel Spaniens nicht zu folgen. Spanien hatte erst im Dezember 2010 wegen Geldmangel rückwirkend die Einspeisevergütungen gekürzt und Anbieter von stärker fremdfinanzierten Produkten vor Probleme gestellt. Das Finanzgebaren der Mittelmeeranrainer-Staaten zeigt zunehmend Ähnlichkeit. Umfangreiche Subventionen dürften künftig keine Basis für nachhaltige Investments sein.

Quelle: Rödl & Partner, eigener Kommentar.

 

Christoph Marloh vom Fondsanbieter Grundbesitz 24 über höhere Kosten für Wohnungsheizung in 2010 und Energie als neue soziale Frage

Die Heizkostenabrechnungen 2010 werden für mit Heizöl beheizte Wohngebäude um 30% bis 50% höher ausfallen als im Vorjahr. Ursache ist ein um annähernd 22% erhöhter Preis für Heizöl wie auch ein aufgrund des Wetters erhöhter Energiebedarf. Das ist das Resultat aktueller Auswertungen der Verbrauchserfassungsunternehmen. Insbesondere betroffen sind geringverdienende Haushalte. Energetische Modernisierungen im Bereich der Bestandswohnungen gewinnen somit weiterhin an Stellenwert.

Christoph Marloh, Geschäftsführer von Grundbesitz 24, dem Emittent von Renditefonds für nachhaltige Wohnimmobilien sagt dazu:

„Energie kann zur neuen sozialen Frage werden. Welche Folgen drastische Preiserhöhungen bei Gütern des täglichen Bedarfs nach sich ziehen können, ist an der Peripherie Europas zu sehen. Die energetische Modernisierung des Wohngebäudebestandes ist eine Frage der politischen Weisheit. Der Ersatz von Energieimporten durch inländische Wertschöpfung in Handwerk und Industrie ist nationalökonomisch wünschenswert, da sie außer konjunkturellen Impulsen einen längerfristigen Werterhalt fördert“.

Seit der Deregulierung der Strom- und Gasmärkte vor 10 Jahren hat sich der Preis für Erdgas so gut wie verdoppelt. Die Kilowattstunde Strom kostete 2007 so gut wie 50 Prozent mehr als 1998. Trotzdem kündigten zu Beginn des Jahres 2008 insgesamt 437 Anbieter von Strom Preiserhöhungen von noch einmal gut sieben Prozent an. Im Sommer zogen 218 Erdgasversorger wegen der sogenannten Ölpreisbindung mit durchschnittlichen Kostenerhöhungen von 15 Prozent nach. Beleuchtung und Wärme werden folglich im Besonderen für geringverdienende Haushalte zu Luxusgütern. Namentlich Erwerbstätige mit einem Nettoeinkommen von weniger als 900 EUR mtl., das sind dreizehn %, sind von der Belastung betroffen.

Christoph Marloh, Geschäftsführer von Grundbesitz 24, dem Anbieter von nachhaltigen Wohnimmobilien-Renditefonds sagte dazu:

„Heizöl ist im ersten Quartal 2011 teurer als im Durchschnitt des Jahres 2010. Die zweite Miete ist auf dem Wege, zum Vermietungshindernis für unsanierte Bestandswohnungen zu werden. Der Nachhaltige Wohnimmobilien Renditefonds Nord sorgt durch energetische Modernisierungen des Portfolios für eine Entlastung der Mieter von weiter steigenden Energiepreisen. Durch die energetischen Sanierungen steigt parallel für die Anleger das Ertragspotential gegenüber unsanierten Objekten“.

Die Deutsche Energieagentur dena hat in ihrer Sanierungsstudie die Profitabilität energetischer Sanierungen im Mietwohnungsbestand untersucht. Sie kommt zu dem Ergebnis, daß sich die energetische Sanierung von Mehrfamilienhäusern sowohl für Vermieter als auch für Mieter rechnet. Danach kann der Energieverbrauch bei Objekten, die ohnehin saniert werden müssen, ohne Zusatzbelastungen für Mieter oder Bestandshalter um rund 75 % reduziert werden. Auch eine Reduktion von 80 Prozent, was den Klimazielen der Regierung für 2050 entspricht, würde lediglich eine unbedeutende Erhöhung der Mieten nach sich ziehen. Steigen die Kosten für Energie weiterhin an, ist auch diese Veränderung bruttomietenneutral. Die Analyse basiert auf dem dena-Modellprojekt „Niedrigenergiehaus im Bestand“, in dem etwa 350 Wohnimmobilien hocheffizient modernisiert wurden.

Ein Großteil der rund 18 Millionen Wohnimmobilien wurde vor 1978 und damit vor dem Inkraftsetzen der ersten WärmeschutzV errichtet. Zur gleichen Zeit liegt der Anteil der Neubauten bei unter einem %. Zur Verwirklichung der Klimaschutzziele ist im Gebäudebereich deswegen die energetische Modernisierung der bestehenden Gebäude maßgeblich. In kaum einem anderen Feld schaffen Investitionen einen so vielfältigen Nutzen: Vermietungsfähigkeit und laufender Betrieb der Immobilie sind nachhaltig gesichert und der Wert des Gebäudes steigt. Für den Benutzer bewirkt die Erhöhung der Energieeffizienz einen besseren Wohnstandard, eine größere Unabhängigkeit von Energiepreissteigerungen und langfristig eine Steigerung des frei verfügbaren Einkommens. Ebenso werden die CO2-Emissionen in Deutschland gesenkt. Die Einsparmöglichkeiten sind, insbesondere bei Bestandsobjekten, groß. Objekte, die mit marktgängigen Techniken energetisch saniert werden, können ihren Energiebedarf um bis zu 85 Prozent ermäßigen und häufig weit besser als ein Wohnungsneubau sein.

Christoph Marloh von Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH über den Wohnungsmangel in der Metropolregion Hamburg

90.000 Wohneinheiten fehlen derzeitig in der Freien und Hansestadt Hamburg. Dieses Defizit ergibt sich, wenn die Anzahl der Haushalte und der Wohneinheiten in Relation gesetzt wird. Das geht aus der Erhebung eines norddeutschen Immobilienunternehmens hervor, die auf der Basis eigener Daten sowie Marktdatenen erstellt wurde. Die Wohneigentumsquote liege bei nur 22 Prozent gegenüber dem international niedrigen Bundesdurchschnitt von 45 Prozent.

Christoph Marloh, Geschäftsführer von Grundbesitz 24, dem Anbieter von nachhaltigen Wohnimmobilien-Fonds sagt dazu:

„Bestandshalter finden momentan wenige ansprechende Anlagealternativen vor. Die niedrigen Zinsen am Kapitalmarkt sowie monetäre Verunsicherungen sind dafür verantwortlich, daß in 2010 lediglich 450 größere Wohnobjekte in Hamburg verkauft wurden. Da Kapitalanleger jedoch vermehrt die Sicherheit von Wohnimmobilien suchen, steigt das Preisniveau am Hamburger Markt für Zinshäuser weiter. Der Renditefonds Nord für Nachhaltige Wohnimmobilien besitzt exzellente Erwerbskontakte in der Metropolregion Hamburg und bündelt das Kapital. Hiermit erhalten Investoren Zugriff auf Objekte, die andernfalls Profis vorbehalten geblieben wären. Durch die energetischen Modernisierungen des Bestandes steigt das Renditepotential der Wohnimmobilien weiter“.

Zu den beliebtesten Kapitalanlagen zählen in Deutschland Immobilien. Wesentlicher Antrieb für eine Immobilienanlage sind für etliche Immobilienkäufer die Furcht vor Inflation und die Einschätzung der Immobilie als verhältnismäßig sichere Anlageform. Zinshäuser zeichnen sich bei richtiger Selektion durch eine hohe Beständigkeit aus. So haben diese sich im Unterschied zu Gewerbeimmobilien unabhängiger von konjunkturellen Schwankungen entwickelt. Insoweit verzeichnen Zinshäuser verstärkt Nachfrage als Kapitalanlage.

Christoph Marloh, Geschäftsführer von Grundbesitz 24, dem Emittent von Renditefonds für nachhaltige Wohnimmobilien sagte dazu:

„Die Preiserhöhungen an den Rohstoffmärkten und das Geldmengenwachstum in den Vereinigten Staaten von Amerika, Europa, China sowie Japan führen mehr und mehr zu Inflationsbefürchtungen. Renditefonds sind optimal als Rundum-Sorglos-Paket für Geldgeber, die heute in Sachwerten investieren möchten, ohne auf fortlaufende Einnahmen zu verzichten. Der Fonds Nord von Grundbesitz 24 ist mit einer Invest-Quote von 97 % ein exzellentes Mittel zur Werterhaltung und Einkommenssicherung“.

In der Bundesrepublik Deutschland ist die Nachfrage nach Wohnungen immer noch hoch. Seit den 1960er Jahren hat sich die Zahl der privaten Haushalte auf fast 40 Mio. verdoppelt. Ungeachtet des kommenden Bevölkerungs-Rückganges sollen es bis zum Jahr 2020 nach Informationen des Statistischen Bundesamtes ungefähr eine halbe Million Haushalte mehr sein. Dabei sind langfristige gesellschaftliche Entwicklungen eine Ursache für ebendiese weiter steigende Nachfrage. Die Tendenz zu kleineren Haushalten spielt hierbei eine wichtige Rolle. Zwei Drittel aller Wohneinheiten werden heutzutage nur noch von einer oder zwei Personen bewohnt. Geänderte Lebensweisen gehören zu den wesentlichen Ursachen. Die zunehmende Zahl älterer Personen führt fortlaufend mehr Einzelhaushalte bis in das höhere Alter, währenddessen jüngere Generationen später mit der Familiengründung anfangen.

Eine bevorzugte Form des Wohnens stellen Wohnungen in guten Lagen von Metropolregionen dar. Insbesondere die oftmals höheren Einkommensmöglichkeiten, das bessere Stellenangebot ebenso wie die bessere Infrastruktur haben eine große Attraktivität. Als städtische Lebensqualität werden die vielfältigen Einkaufsmöglichkeiten, das umfassendere Kulturangebot sowie die Bildungs- und medizinischen Einrichtungen geschätzt. Es zeichnet sich jedoch eine nach Regionen differenzierte Weiterentwicklung ab. In vielen Ballungszentren wächst die Nachfrage nach Wohnungen durch die zunehmende Anzahl von privaten Haushalten sowie eine geringe Neubautätigkeit, während sich in etlichen Bereichen zunehmend Abwanderungsbewegungen abzeichnen.

Die Neubautätigkeit geht in Deutschland zurück: ein neues Tief seit Kriegsende wurde hierbei in 2008 erreicht. Nach dem Bauboom der Wiedervereinigung in der Mitte der 1990er Jahre hat die Zahl der fertig gestellten Wohneinheiten stetig abgenommen. Ursachen sind eine Reduzierung von Bebauungsflächen wie auch stark gestiegene Baukosten. In der Frankfurter Allgemeinen Zeitung vom 10. Juli 2009 formulierte es ein Repräsentant des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) folgenderweise: „Die Schere zwischen dem Bedarf an neuen Wohnungen und dem Wohnungsneubau klafft immer weiter auseinander“. Ein Wohnungsmangel zeichnet sich besonders in den spürbar nachgefragten Lagen in bundesdeutschen Ballungszentren ab. Es wird geschätzt, daß der künftige Bedarf an Wohnungen in den Metropolregionen keineswegs mehr gedeckt werden, kann, sofern die Wohnungsbauaktivität nicht wieder zunimmt.